ワンルームマンション投資の利点

建物やマンションを所有して第三者に貸し出す不動産投資は、物件の取得から管理、リフォームまで何かと費用がかかるイメージがありますね。しかし実際には、少額からでも不動産を所有することは可能です。

投資に充てられる費用が限られていても、少額から気軽に始められるものが「ワンルームマンション投資」です。単身者向けのワンルームを貸し出す方法で、一部屋だけのオーナーになり入居者を募るものですが、本当に少額からでも投資ができるのでしょうか?

今回は、ワンルームマンション投資を行うことで得られるさまざまなメリットを紹介。後半では他の投資方法との違いを、長所と短所の両方から比較して紹介します。

ワンルームマンション投資のメリットとは?

株式投資、FX、債券など、投資先にはいろいろな選択肢があります。資産運用の重要性が注目されるようになり、これらの投資も話題にのぼることが多くなりました。

その中でも、注目したいのがワンルームマンション投資。手堅く、長期的に安定収入が得られるワンルームマンション投資は、これからの自分で資産を運用する時代の重要な選択肢になります。

長期的に収益を上げ続けることができる

ワンルームマンション投資の最大のメリットは、安定した収益を長期的に上げることが可能だという点。

ワンルームマンションの手取り利回りは、一般的には5~6%と言われています。10%以上の利回りの可能性がある株式やFXに比べると、魅力に欠けるように思えます。

しかし、株やFXは一気に巨額の損を被るリスクもあります。ハイリスクハイリターンの投資は、長期的な資産運用の投資先には向きません。じっくりと確実に資産を増やすためには、リスクを抑えながらしっかりと利回りが確保できることが重要なのです。

長期的視野にたって収益を上げることを考えるなら、ワンルームマンション投資はもっとも有効な手段のひとつです。

ローン完済が収益額に跳ね返る

いうまでもなく、ワンルームマンション投資での収益の柱となるのは、家賃です。家賃収入からローン返済金のほか、修繕積立金や管理費をはじめとした維持費などの支出を差し引いた額が収益に計上されるのが、毎月のキャッシュフロー。管理会社などに維持を委任している場合は、そこに管理手数料も加算する必要があります。

また、月々の収支以外では固定資産税や地震保険・火災保険料といった支払いのほか、不定期ではあるものの礼金や更新料(関東と関西で更新年月が違うことも)などがあり、とくに支出については月々だけでなく1年を通したスパンで考える必要があるでしょう。

しかし、支出フローの多くを占めるローンを返済し終われば、それがそのまま収益額に跳ね返ってくるのがマンション投資の特徴。長期的な目で見れば見るほど、ワンルームマンション投資はさまざまな投資のなかでも優位性が高いのです。

利回りもポイント

もちろん、利回りも重要なポイント。1,500万円でマンションを購入し、家賃を7万円に設定したとしましょう。この場合、年間家賃収入は7万円×12か月で84万円となり、利回りは5.6%(84万円÷1,500万円)となります。

これが表面利回りといわれるものですが、実際には家賃収入から前述のような支出・必要経費を差し引いた、実質利回りで考える必要があるでしょう。たとえば、先の例に必要経費が年20万円かかったとするならば、(84万円-20万円)÷1,500万円で、4.26%というのが実質利回りとなり、63.9万円が年間純利益となるのです。

つまり、一度投資さえしてしまえば、この先何十年にもわたって毎年60万円強の収入が見込め、ローンを返済し終えればさらなる上積みも期待できるのです。

大損をするリスクが少ない

株は、一気にその価値が半分、あるいはそれ以下になる可能性があります。しかし、マンションの家賃が半分になることはありません。マンションの価値も突然下がることはありません。その点で、大損をするリスクを回避できるのが強み。

空室になりにくいエリアの物件を選び、入居者募集を得意とする管理会社を選べば、空室リスクに対応することができます。また株やFXよりもリスクが予想しやすいため、手堅い投資計画を立てやすくなります。

長期にわたって安定した収益を得たい方にとって、ワンルームマンション投資は最適な選択肢のひとつと言えます。

万が一の保険にもなる

不動産は、購入するときに団体信用生命保険に加入します。これは、購入者に万が一のことがあった場合にローンの残債を保険で相殺できるというもの。これがあれば、万が一のときにも家族に収益物件を残すことができ、生命保険の代わりになります。これは株やFXなどの投資にはないメリットです。

投資、聞くと「どうしてもリスクが頭によぎる」という方も少なくないのではないでしょうか。ですが、ワンルームマンション投資はFXや株などに比べるとリスクがなく、投資のなかでも大きな損をする危険性の低い投資です。

たしかに、FXや株には一発逆転で大きな収益をあげられるという魅力があります。しかし、それ以上に投資金を回収でいないどころが、逆にマイナスを制追い込むリスクも。ハイリターンの投資にはそのぶん、ハイリスクが存在し、それをかいくぐるだけの軽やんや知識、勝負勘などがそなわっていなければ収益をあげ続けることはできません。

売りどきを間違えるなど、タイミングを逃せばせっかくの資金もまさに水の泡。ビギナーズラックで儲けることができても、継続した投資としては安定性を欠き、常に相場をにらみ続ける必要があるため、副業としては向いていないでしょう。

その点、ワンルームマンション投資はというとFXや株のように日々、相場に左右されることもありませんし、家賃という定期収入を確実に得ることができます。また、不動産やマンション経営にかんする知識がなくても、管理会社に委託してしまえるため、副業としても十分に活用できる投資なのです。

着実に資産を増やしていきたいのであれば、ワンルームマンション投資は実にすぐれたツールであるといえます。

生命保険としても機能

ワンルームマンション投資ならではのメリットとして、忘れてはならないのが「生命保険」機能。投資なのに生命保険にもなる、というと、少し狐にでもつままれたような話かもしれません。

なぜ、ワンルームマンション投資が生命保険代わりにもなるかというと、その秘密は住宅ローンにあります。

ほとんどの方が、ワンルームマンション投資をはじめる際に金融機関で組むのが住宅ローン。すでに住宅ローンを組んで自宅などを購入された方ならご存じでしょうが、住宅ローンを利用するにあたっては「団体信用生命保険」というものに加入することが、融資の条件となることが一般的です。

この団体信用生命保険とは、融資をうけた人が万一、死亡してしまったり、障害や病気などで働いてローンを返済することが不可能になったりした場合、生命保険会社が残ローンを金融機関に支払ってくれるという保険。

たとえば、夫名義で住宅ローンを組み、投資用にマンションを買ったとしましょう。不幸にも夫が死去してしまったとき、のこされた家族がローンを支払う必要がなくなる、というしくみ。

つまり、家族にはローンがのこらず、そのまま投資用のワンルームマンションはのこされるため、その家賃収入を継続してえられるため、生命保険としても機能するのです。

団体信用生命保険の保険料はローン金利に含まれているので、別途、保険料を支払う必要がないのもメリットでしょう。

少額資金から始めることができる

マンション投資には、ワンルーム投資と一棟アパート投資の2種類があります。

ワンルームマンション投資のほうが投資に必要な額が小さく、リスクを抑えることができます。1室だけの投資の場合は、たしかに空室時に収入がなくなるというデメリットはあります。しかし、ワンルームマンション投資は複数物件をもつことが普通なので、いくつかの物件に投資することでリスクを回避することができます。空室保証を利用すれば、空室時も一定の収入を得ることができます。

しかも分譲マンションをアパートと比較すると、オートロックや防犯カメラなどの対策が整っており、火災や地震に対しても強く、災害や犯罪リスクが少ないというメリットもあります。

多額の初期費用が不要

さまざまな投資のなかでも人気のワンルームマンション投資ですが、少額の資金でもはじめられるという点も大きな魅力のひとつ。

株でそれなりの配当をえようと思うと、相応の自己資金を初期費用として用意しておく必要があります。それに対し、ワンルームマンション投資は多額の初期費用がなくてもいいので、誰でもはじめやすいという利点があります。

なぜワンルームマンション投資が少額の資金でもOKなのかというと、それは住宅ローンが利用できるから。同じ不動産投資でも、土地の転売や商業ビルへの投資では住宅ローンは利用できませんから、これはワンルームマンション=住宅ならではの強みです。

ローン返済時も有利

ですが、ローンを組むとなると、やはり「返済が心配」「ローンって結局は借金でしょ?」という方もいらっしゃるでしょう。

この点においても、ワンルームマンション投資は強みを発揮します。たとえば、200万円の車を全額36か月のローンで買ったとしましょう。すると月々の支払は5~6万円+利息。これを36か月にわたって支払い続けなければいけません。

対してワンルームマンション投資には家賃収入があります。月々のローンを家賃収入と相殺できるので、実質的な支払いはなく、むしろ家賃収入からローンやその他必要経費を差し引いた額がそのまま収益として残るのです。

もう少し具体的に説明しましょう。1,910万円のワンルームマンションを購入し、家賃を7万5,000円、金利2%の35年で住宅ローンを組んだ場合。毎月ローン支払額は6万2,940円で、管理費や修繕積立金など5,000円とすれば月の支出は6万7,940円です。

結果、家賃収入の7万5,000円から6万7,940円を差し引いた7,060円が収入となり、実質的な出費は0円とすることができます。

このように、ローンの返済をほとんど自己負担のない形で行い、長期的に確かな資産を保有できるのがこの投資のよいところです。

もちろん、資金があるにこしたことはありませんが、資金的にも敷居が低く、リクスクも低いため、ワンルームマンション投資が人気の理由なのです。

流動性が高い

一般的に不動産投資は流動性が低いといわれ、そのことでマンションやアパートへの投資を敬遠している方もいらっしゃいます。

ワンルームマンション投資をはじめたものの、急きょ、まとまった資金が必要になったり、物件を売却しなければいけない事情ができたりした場合でも心配ありません。

不動産投資は株にように、1日のなかで常に売買がされているわけではありません。同じ商品=物件が2つとしてないわけですし、売り主と買い主による相対取引であるため個々の事情により不動産価格は影響され、現金化する場合の価格も変わってきます。

また、早ければ1~2か月のうちに買い手がついて現金化できますが、買い手がつくまで半年から1年かかることもざら。また、早く売却したい、現金化したいというケースほど、相場価格よりも安値で売却せざるをえないのが現状です。

しかし、そんな不動産投資のなかでもワンルームマンション投資は比較的流動性が高く、売却しやすいのがメリット。ワンルームという機動性の高い物件であり、マンションやアパート、戸建て1棟と比べて売りやすく、買い手もつきやすいのです。

流動性の高さを考慮してワンルームマンション投資するのなら、需要の高い都心部や新築物件など、売却しやすい物件を中心に選ぶといいでしょう。

インフレ・税金対策になる

ワンルームマンション投資をすることは、実はインフレ対策にもなります。いまだ不透明な経済の先行きを考えても、ワンルームマンション投資は効果的なのです。

現金1億円と1億円の価値のある物件を所有していて、年3%のインフレが進んだとしましょう。30年後、現金は1億円のままで変わりません。当たり前ですが、1億円は1億円のまま。上昇する物価に対して価値が下落したといえます。

一方、物件の資産価値は1億3,500万円。つまり、インフレとともに1.35倍に上昇しています。要するに、資産の目減り防げるのです。むしろ、生活物資よりも不動産のほうが、インフレ率が高くなる傾向があるため、インフレ時の資産形成としてはかなり有利だといえるでしょう。

また、ワンルームマンション投資には節税効果も期待できることを覚えておいてください。

家賃収入から管理費などの必要経費を引いた額がマイナスであれば、税金の還付を受けることができます。減価償却費などで年々、経費は漸減していくものの、ローン返済の支払い利息も算入できるため住宅ローンを組んでいれば大きな利点になるでしょう。

収益がマイナスであることは決して喜ばしいことではありませんが、それでもメリットに転じることができるのが、ワンルームマンション投資の魅力なのです。

相続税対策としても効果を発揮

また、税金の還付だけではなく、ワンルームマンション投資は相続税対策としても効果を発揮します。相続税の支払いは現金での一括支払いが鉄則。物納・代納や分割払いは一切認められない、厳しい条件です。

それも相続発生から10か月以内という期限が決まっており、不動産を売って現金化しようにも、早期売却が難しい大型不動産や地方の物件では間に合わないことも。

その点、ワンルームマンションは流動性が高く、買い手も比較的見つかりやすいため心配ありません。また、相続税評価額は不動産購入時の価格の3分の1ほどに圧縮できるという特徴も。つまり、相続税の支払い額を抑えることができるのです。

他の投資方法と比較して得られる長所とは

ワンルームマンション投資は、不動産投資の規模としては最小単位にあたり、他の投資方法よりも気軽に始められるのが長所の一つ。

物件をいくつも所有していたり、建物ごと持っている場合、リフォームやリノベーションなど維持管理にかかる費用は莫大になりますが、一部屋単位なら修繕などの管理費用も最小限で済みます。

不動産投資では入居者がいない間の空室状況が大きなリスクとなりますが、ワンルームマンションの場合学生やサラリーマン、留学生などさまざまなタイプの入居者が見込めるため、ファミリータイプの物件やビジネス用のテナントなどに比べ、空室が埋まりやすいとも考えられます。

東京都に限っていえば、地方からの転入者や留学生の受け入れが進んでおり、単身者の数は未だ増加傾向。学生の都心部への回帰も進んでおり、ワンルーム賃貸の需要は増加の一途を辿っています。

再開発やインフラ整備の動き、さらに全国の企業の本社が集まっていることを考慮しても、底堅い賃貸需要を期待できます。

地方についても、都市部はもっともワンルームの需要が高いため、空室率は他の不動産投資に比べて低いと考えられます。特に再開発の進んでいるエリアやその周辺、交通の利便性が高い場所などは入居者が集まりやすく、最近では災害リスクの少ない場所への転入希望者も増えてきています。

ワンルームマンション投資ならではデメリット

メリットはのあるワンルームマンション投資ですが、もちろんデメリットもあります。ワンルームマンションの投資をするからこそ、デメリットも把握した上で、いつでも適切な対応ができるように備えていきましょう。

年間収支がマイナスになることがある

ワンルームマンション投資と言っても、必ず年間収支が黒字になるという保証はありません。それは入居者のでは入りがあるため、そのタイミングで収支が減少する可能性があるためです。

事前に必要な知識を十分に学習しておかないと、後々大きな失敗をしてしまうこともあります。特にワンルームマンション投資でうまく利益を出すには、収支に関わる知識の習得や物件の選定能力、そして適切な収支決算が必要不可欠です。

また、不動産収支では家賃収入だけに注目していればいいというわけではありません。借入金の支払利息をはじめ、各種税金、管理費、修繕積立金、保険料、価償却費など、必要経費を考慮に入れておく必要があります。

ワンルームマンション投資での成功とは、「収入+資産の売却額」が投資額を上回っている状態を指します。逆に、ローン返済や諸経費が家賃収入を上回ってしまうと年間収支がマイナスになってしまいます。そのため、ワンルームマンション投資でうまく利益を出すためには、常に収支バランスに気を配って経営を行う必要があるのです。

さまざまなリスクがある

完全にノーリスクで行える事業はありません。ワンルームマンション投資に限らず、すべての事業や投資には必ず何らかのリスクがあります。うまくそうしたリスクを避けて利益を出すためには、自分が行っている事業にはどのようなリスクがあるかを知ることが大切です。

ワンルームマンション経営に存在する代表的なリスクは、空室リスク、災害リスク、家賃下落リスクの3つがあります。

空室リスク

賃貸物件には常に入居者がいることが理想的です。しかし、現実にはなかなかそうは行きません。退去者が出てから次の入居者が見つかるまでの空室期間をいかに短くするかが、ワンルームマンション経営の重要なポイントの一つです。

入居者が入る前でも、物件選びの段階で空室リスクが高くなるか低くなるかが決まると言ってもいいでしょう。物件情報をよく調べずに入居ニーズの低い物件を購入してしまうと、入居者が決まらずに年間収支がマイナスになってしまいます。また、空室期間が発生したときの対策を事前に練っていなければ、収入がどんどん減少していき、いつまでたっても投資資金が回収できないという事態になりかねません。

ワンルームマンション投資における空室リスクを低く押さえるには、利用する不動産会社の物件入居率を調べておくことが大切です。入居率に関しては不動産会社の公式サイトに掲載されることが多いので、不動産会社を選定する際にはまず最初にチェックするようにしましょう。

また、賃貸付けや入居審査のほか、トラブルに対するサポートが充実しているか、迅速に行われるかも重要なポイントです。こうした業務が迅速に行われない不動産会社が取り扱っている物件を購入してしまうと、せっかく入居者が入ってもトラブルがなかなか解決しない、さまざまな手続きが滞りやすい、入居者がすぐに退去してしまうといった事態に繋がります。

災害リスク

地震や台風といった自然災害が発生すると、多くの建物が大きなダメージを受けます。投資用不動産がそうした災害によって大きなダメージを受けると、当然収入が途絶えてしまいます。また、倒壊を免れても建物に損傷があると不動産としての価値が下がってしまったり、入居できなくなることもあるのです。

最近のワンルームマンションは従来のような木造建築と異なりRC(鉄筋コンクリート)構造のものが多いので新耐震基準を満たしているものが多いですが、不意の災害に対する備えは万全にしておく必要があります。また、災害のダメージから迅速に復帰するために、普段から十分な金額の修繕積立金を用意しておくことも大切です。

家賃下落リスク

物件購入当初は高額な家賃収入があっても、さまざまな理由から家賃が下落してしまうことがあります。

家賃下落の代表的な要因は、年数経過です。物件が老朽化して不動産としての価値が低下すると、場合によっては年1%ほど家賃が下落してしまうこともあります。

また、家賃の下落は入居ニーズにも大きく左右され、入居ニーズが低いエリアはそれだけ家賃が下落しやすい傾向にあります。そのため、物件を購入する際には借り手の少ないエリアや駅から遠かったり利便性の低い立地の物件は避けるようにしましょう。

マンションの資産価値の下落

いくら資産価値の高いマンションを購入したと場合でも、10年先・20年先にその資産価値を維持しているわけではありません。築年数はどうしても古くなっていきますし、周辺環境の変化によって資産価値が下落する可能性があるのです。

不動産物件は経年劣化していくため、バブル期のような状況でなければ、どのような物件でも一般的に資産価値は下落していくものです。そのため、ワンルームマンション投資を行う場合は、そうした資産価値の下落も計算に入れて投資することが重要。また、価格の下落を想定しつつ、いつ物件を売却するかも考えることでいざ売却する際にも、慌てず対処できるでしょう。

不動産投資ローン金利上昇リスク

不動産投資で利益を上げるためには、収入を増やすだけでなく支出を減らすことも重要です。支出を減らすポイントはさまざまですが、できるだけ低金利の住宅ローンを選ぶことも重要な戦略です。

しかし、物件購入時には低かった金利が、時間が経過してから上昇することがあります。金融機関からの借入金を変動金利で利用している場合、特に注意が必要です。また、現在の金融市場は過去最低水準にあると言われているので、これから金利が上昇する可能性も決して低くはありません。

金利が上昇した際のリスクを抑えるために、物件購入時の金利タイプをしっかりチェックすることが大切です。金利タイプには「変動金利」、「固定金利」、「10年固定金利」などの種類があるので、それぞれの特性を理解したうえで物件を購入しましょう。

また、ほかにも入居者の入れ替わりが激しい場合も注意が必要です。入居者の入れ替わりが激しければ、それだけ原状回復費用やリフォーム費用がかさみ、積み重なると家賃収入を上回る可能性があるたためです。

特に、ワンルームマンションは、ファミリー向けマンションと比べると借り主の居住期間が短くなる傾向にあるので、原状回復やリフォームの回数及び費用が増える傾向にあります。また、それらの業務に対応する時間も必要になってきます。もちろん、そうした業務を不動産管理会社に委託も可能ですが、当然それにも一定の費用がかかります。そのため、リスクやコストをうまくカットするためには、そうした業務を代行してくれる不動産業者を選定する際には、適切な料金で業務を請け負ってくれるところを探すのも大切です。

出口戦略が限られている

ワンルームマンション投資の出口戦略は、意外に限られているものです。そのため、早く物件を現金化したい場合、換金に時間がかかってしまいます。不動産物件を現金化するには、まず買主を見つけなくてはいけません。当然買主はすぐに見つかるとは限らないので、物件現金化には数ヶ月かかることもあります。

ワンルームマンションも同様に売却には、不動産業者の選定と契約、買主の募集、販売活動などが必要です。そのため、売却には早くても1ヶ月、遅い場合は3ヶ月ほどの時間がかかります。このように、物件の現金化には時間がかかるのです。

現金化に時間がかかることを念頭に置き、売却の必要性が発生しそうな状況の直前ではなく、事前に動き始めるように備えましょう。そして、投資の利益の最大化・損失の軽減に努めましょう。

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ワンルームマンション投資の事例