融資について｜ワンルームマンション投資のコスト

投資マンションの購入で利用する、融資について解説しています。

マンション投資のために知っておきたい、金融機関や融資の知識

不動産投資をする多くの場合、銀行など金融機関の融資を受けることになります。

不動産投資で利用する融資は、住居用のローンとは別のもの。自分の家を購入するのとはいろいろと違う点があるので、融資についても理解を深めておくとよいでしょう。

ここでは、投資ローンの特徴やメリット、審査のことなどを解説しています。

まずは、一般的な住宅ローンと不動産投資のためのローンの違いをご紹介していきましょう。

不動産投資は、いわゆる事業としてみなされます。そのため投資ローンは事業のための融資という扱いになりますから、事業の採算性や可能性が審査の基準になります。

住宅ローンは、家を失うリスクがあるため、貸し手としても滞納リスクが低いと考えます。しかし事業用ローンは滞納される可能性があるので、より厳しく審査される傾向にあるようです。

また、金利も住宅ローンに比べて幅があり、2～7％という設定が一般的になっています。

審査基準が高く、金利も高いのに、なぜローンを組んで投資をするのでしょうか。それは、自己資金よりも大きな額の投資が可能になるためです。

同じ利回りであれば、投資額が大きい方がリターンも大きくなります。自己資金だけを投入するよりも、ローンを組んで大きな投資ができれば、少ない自己資金で大きなリターンを得ることができます。よく言われる「レバレッジを効かせた投資」というものです。

とはいえ、ローンを利用する場合のデメリットもあります。

たとえば、空室ができた場合。ローンの返済を家賃収入の一部で支払っている場合、空室期間中はローンの返済を自分で負担しなければなりません。ローン返済ができない事情があれば、物件を売却せざるを得なくなります。

売却をする場合でも、タイミングによっては売却金額だけではローン残債を払いきれないことがあります。不足している分の残債は手元の資金で支払わなければならないので、これも負担が発生します。

レバレッジの効いた投資をするにあたって、売却する場合のシミュレーションもしっかりとしておくことが大切です。

一般的に、不動産投資ローンは年収の5倍ほどが借入限度の目安とされています。また、自己資金は物件が価格の5％ほどがあれば融資を受けられると言われています。それに諸費用が7～10％ほどかかるとされています。

たとえば、年収1,000万円なら借入限度額は5,000万円。諸経費を除いた自己資金が300万円ほどあれば、5,500万円ほどの物件を購入することができます。諸経費は550万円ほどを想定すると、5,500万円の物件の購入には自己資金が850万円ほどあればいいことになります。

審査が通りやすくなるには、以下の点が大切です。

自己資金の割合が大きければ、それだけリスクが小さくなるので銀行としては融資がしやすくなります。また、利回りの高い物件は事業の採算性に優れると判断されるので、やはり審査が通りやすくなります。

年収の高さや、勤務先企業の安定なども返済能力に関わるので、審査の重要なポイントとなります。