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融資について|ワンルームマンション投資のコスト

投資マンションの購入で利用する、融資について解説しています。

マンション投資のために知っておきたい、金融機関や融資の知識

不動産投資をする多くの場合、銀行など金融機関の融資を受けることになります。

不動産投資で利用する融資は、住居用のローンとは別のもの。自分の家を購入するのとはいろいろと違う点があるので、融資についても理解を深めておくとよいでしょう。

ここでは、投資ローンの特徴やメリット、審査のことなどを解説しています。

不動産投資ローンの特徴

まずは、一般的な住宅ローンと不動産投資のためのローンの違いをご紹介していきましょう。

不動産投資は、いわゆる事業としてみなされます。そのため投資ローンは事業のための融資という扱いになりますから、事業の採算性や可能性が審査の基準になります。

住宅ローンは、家を失うリスクがあるため、貸し手としても滞納リスクが低いと考えます。しかし事業用ローンは滞納される可能性があるので、より厳しく審査される傾向にあるようです。

また、金利も住宅ローンに比べて幅があり、2~7%という設定が一般的になっています。

不動産投資ローンの2種類の金利

不動産投資を行う際、基本的にローンを組むケースがほとんどでしょう。ローンを組むとき、変動金利と固定金利の2種類の金利を選択しなければなりません。借入する金融機関によって変動金利か固定金利なのかが異なってくるため、借り入れを行うときに確認するようにしてください。

変動金利と固定金利とは?

変動金利とは、基準金利と呼ばれる短期プライムレートの変動によって、金利が変動し、その都度返済額が見直されます。一方、固定金利は固定期間の間、金利が変わることなく一定です。

変動金利のメリット・デメリット

変動金利の最大のメリットは、金利水準が固定金利よりも低い水準に設定されている点でしょう。そのため固定金利よりも金利を下げた状態で借入することができ、もしも金利が上昇しなければ総額の返済額を少なくすることが可能です。

しかし、金利はどのように変動するかは分かりません。その点がデメリットと言えるでしょう。金利が急激に上昇した場合、支払額が大幅にアップしてしまうため返済が困難になるリスクが高まってしまいます。そのため5年ルールと125%ルールが金融機関によって決められている場合があるので確認しておきましょう。

5年ルールとは、通常年2回金利の見直しがありますが、金利が上昇した場合も5年間は返済額が変動しないというルールのこと。また125%ルールとは金利が上昇した場合、返済額の1.25倍が上限というルールのことです。それらのルールがあれば、金利が上がると同時に返済額が急に上がることはありません。

固定金利のメリット・デメリット

金利の変動リスクがないという点が固定金利を選ぶ最大のメリットです。金利が1%だけ変動しても、収支が大きく変わってしまいます。固定期間中は金利変動がないため、計画的に安心して不動産投資をすることができるでしょう。

しかし、もし将来金利が下がった際も恩恵を受けることができません。変動金利よりも金利がやや高く設定されているため、金利が上がらなければ、返済額は変動金利よりも増えてしまうでしょう。また固定金利といっても固定期間が終了すれば、金利の見直しがあります。固定期間がどの程度なのかも確認しておいてください。

もちろん正確な将来の金利の状況は誰にもわかりません。しかし金利予測を行っているサイトも数多くあるので、まずは将来の金利がどうなるのか予想した上で変動金利か小手金利にするか選択すると良いでしょう。

ローンを組む必要性

審査基準が高く、金利も高いのに、なぜローンを組んで投資をするのでしょうか。それは、自己資金よりも大きな額の投資が可能になるためです。

同じ利回りであれば、投資額が大きい方がリターンも大きくなります。自己資金だけを投入するよりも、ローンを組んで大きな投資ができれば、少ない自己資金で大きなリターンを得ることができます。よく言われる「レバレッジを効かせた投資」というものです。

とはいえ、ローンを利用する場合のデメリットもあります。

たとえば、空室ができた場合。ローンの返済を家賃収入の一部で支払っている場合、空室期間中はローンの返済を自分で負担しなければなりません。ローン返済ができない事情があれば、物件を売却せざるを得なくなります。

売却をする場合でも、タイミングによっては売却金額だけではローン残債を払いきれないことがあります。不足している分の残債は手元の資金で支払わなければならないので、これも負担が発生します。

レバレッジの効いた投資をするにあたって、売却する場合のシミュレーションもしっかりとしておくことが大切です。

どれくらいの融資を受けられるのか

一般的に、不動産投資ローンは年収の5倍ほどが借入限度の目安とされています。また、自己資金は物件が価格の5%ほどがあれば融資を受けられると言われています。それに諸費用が7~10%ほどかかるとされています。

たとえば、年収1,000万円なら借入限度額は5,000万円。諸経費を除いた自己資金が300万円ほどあれば、5,500万円ほどの物件を購入することができます。諸経費は550万円ほどを想定すると、5,500万円の物件の購入には自己資金が850万円ほどあればいいことになります。

審査が通りやすくなるポイント

審査が通りやすくなるには、以下の点が大切です。

  • 自己資金の割合が大きい
  • 利回りが高い
  • 年収が高い
  • 勤務先の信用がある

自己資金の割合が大きければ、それだけリスクが小さくなるので銀行としては融資がしやすくなります。また、利回りの高い物件は事業の採算性に優れると判断されるので、やはり審査が通りやすくなります。

年収の高さや、勤務先企業の安定なども返済能力に関わるので、審査の重要なポイントとなります。

不動産投資のローンが受けやすい物件の特徴とは?

マンションなら、どれでも融資が受けられるわけではありません。金融機関も支払いが滞りそうなケースには融資はできないと考えるからです。そのため融資が受けやすいマンションの特徴をチェックしておきましょう。

ワンルームマンション

マンションだけでなく、アパートや戸建てなど投資用の物件は様々なタイプがあります。これらの中で、最も融資を受けやすいと言われているのがマンションです。それはRC造で建築されているので、法定耐用年数が長い期間設けられているため。さらに耐久性・断熱性・防音性が優れているため、居住性が高い物件というのも理由のひとつでしょう。そのため長い期間快適な暮らしを提供できる環境のため、長い間入居者が暮らすことができると思われています。

さらにワンルームというのは独身者だけでなく、単身赴任者にも人気のある物件です。部屋の中にキッチンやバスなどコンパクトにまとめられているため、幅広い方に利用してもらうことができるでしょう。

それらの点を踏まえればワンルームマンションは滞りなく運用がしやすいので、融資が受けやすくなっています。

新築物件

法廷耐用年数が経過している物件は、構造や設備などの劣化が進んでいます。そのため安定して長期間貸し出すことが難しくなってしまうでしょう。たとえリフォームなどを行い、住宅の機能性がアップしても、どうしても新築物件の方が人気は高くなってしまう現状があります。

そのため中古物件に比べると、新築物件の方が融資は受けやすいです。さらにデザイン面や設備などにこだわった物件であれば、より入居者が決まりやすいでしょう。

法定耐用年数が経過している物件は、非常に融資を受けるのが難しいため、融資を受けたい場合には、できる限り新築マンションに投資をするように心がけてください。

東京圏である

不動産投資において、一番重要になるのは立地です。立地次第では、不動産投資が失敗してしまうこともあるので注意しましょう。そのため立地によって融資の受けやすさも大きく変わってきます。最も安定して融資を受けられる立地は東京都内です。

都内の人口は未だに上昇しており、とくに23区は今後も人口増が見込めるエリアと言われています。そのため不動産投資が成功を収めやすいでしょう。つまり東京圏内であれば、数多くの入居者が見込めるため融資が受けやすいです。

東京都以外なら、大阪市や名古屋、札幌、福岡市など主要エリアで不動産投資物件を選ぶのも良いでしょう。人口増が見込めそうなエリアであれば、比較的融資が受けやすいと思われます。

不動産投資のローンが受けやすい人の条件とは?

融資の受けやすさは投資物件だけで決まる訳ではありません。融資を受ける人の審査もあり、金融機関が定めている条件をクリアする必要があります。たとえば既に数社以上から借り入れがある場合には、審査をクリアするのは難しいでしょう。しっかりと自分自身が条件をクリアしているかチェックしてください。

収入が安定している

住宅ローンの融資を受ける際、まず金融機関側は借入する人の収入状況を細かく確認します。金融機関にとって住宅ローンは金利が低いため、あまり利益に結び付きません。そのため絶対に支払いが滞ることがないようにしたいと考えているようです。

主にチェックされるのは返済能力があるかどうか。一定の年収がしっかりあれば、金融機関としては安心して融資することができるでしょう。しかし自営業などで収入が一定ではない場合には融資審査が厳しくなってしまいます。その場合には頭金を増やすなどをして融資を申し込むようにすると良いでしょう。

勤続年数が長い

返済能力の安定性をチェックするために、勤続年数も確認されます。たとえば勤続年数が1年未満の場合には、融資を申し込んだとしても断られてしまう可能性が高いでしょう。たとえ年収が条件をクリアしていたとしても、安定性があるとは言えないからです。もしかしたらローンを組んだあとで、すぐに退職するかもしれません。そんな不安がある状況では、金融機関としても融資することができないでしょう。少しでも長い勤続年数がある方が、融資を受ける上では有利にはたらきます。

過去の信用情報が優良

融資審査の際には、過去の信用情報もチェックされます。たとえばクレジットカードの返済が滞り、ブラックリストに掲載されたことがないか、などです。現在は支払いが滞っていなくても、過去にブラックリストに掲載されていれば信用度は低くなってしまうでしょう。

また貯金額も重要になってきます。融資を受けるのに貯金額なんて関係ないと思う人も多いでしょうが、貯金が全くないような人は支出が多いと思われてしまうのです。そのため返済リスクが高い可能性があると思われてしまい、融資を受ける際にはマイナスになることも。貯金額は、個人の信用にも繋がるため、手元にお金を持っている方は融資を受けるときに貯金しておいた方が良いでしょう。

少しでも信用情報に毀損があると思われる場合には、信用情報が回復してから融資を申し込むようにしてください。

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