中古と新築の違い

投資マンションを選ぶときに知っておきたい、中古物件と新築物件のメリットやデメリットをまとめてみました。

新築と中古、それぞれのメリット・デメリットをチェック!

マンション投資の物件選びで悩むポイントのひとつが、新築と中古のどちらを選ぶか、という点。新築、中古どちらにもメリットとデメリットがあるので、投資のスタイルや目的に合わせて選ぶことができます。

大切なのは、そのメリットやデメリットをしっかり理解して選択すること。ここでは、新築と中古のメリット・デメリットをそれぞれご紹介していきます。

新築マンション

メリット

まず、新築マンションは自己資金が少なくても投資を始めやすいという点が挙げられます。物件の評価が中古に比べて高いので、購入金額のうち融資を受けられる割合が大きくなります。購入金額の95%をローンで用意することも可能です。

また、新築物件は20年以上の長期にわたる空室保証を受けることができます。安定した資産運用には欠かせない空室保証が利用できるのは大きなメリットです。

新築マンションは、中古に比べて税金対策の点でも有利です。年間10~120万円ほどの優遇を受けることができるので、投資益にメリットを上乗せすることができます。

加えて、昨今の不動産価値の上昇を見ると、数年後に売却することで利益を得られる可能性もあります。

デメリット

新築の場合は、どうしても購入金額が中古物件に比べると大きくなってしまうのがデメリット。早期にローンを払い終えてしまいたい方にとっては不利かもしれません。

購入金額が大きいため、必然的に利回りは小さくなります。ローリスク・ローリターンという面では新築が有利ですが、よりしっかりと収益を狙いたい方には新築マンションは不向きでしょう。

都心などの立地のいい物件は、新築では探しにくいのも注意したいところ。好立地物件は中古のほうが見つけやすいので、優良物件探しに苦労するかもしれません。

新築マンションのメリットとは

  • 新築なので部屋・設備が新しい
  • 入居者が見つかりやすい
  • 家賃を高めに設定できる
  • 売却価格も高い
  • 資産価値が高い

まず、新築マンションのメリットとしてあげられるのが、いうまでもなく部屋と設備の新しさ。キッチンやバス、トイレなどに最新の設備を導入しているほか、最近ではロックや宅配ポストなど、セキュリティ面が充実しているもの当たり前。建物そのものも、十分な耐震性能を備えており、資産価値を損なうリスクも低くなっています。

このように最新の設備が整っているうえキレイな状態で入居できるため、入居が見つかりやすいのもポイント。せっかくワンルームマンションに投資をしたのに、入居者がいなければ元も子もありません。その点、新築マンションは入居率が高く、投資において大きなアドバンテージとなります。

また、人気が高いため家賃を高めに設定できることは、新築マンションの特権。さらに駅近物件であるなどの好条件であれば、周辺の相場よりもかなり優位な利回りで運用することができるでしょう。

もちろん、新しい物件なので売却時も高値で売ることが可能です。

資産価値も高いため、金融機関の融資も100%融資をうけられることも。これは第三者機関がそれだけ物件を高く評価している証拠でもあり、安定した投資運営が期待できます。

新築マンションのデメリットとは

  • 立地によっては中古なみの価値のことも
  • マンションの購入価格が高い

いくら新築で、需要のない立地の物件は強気の賃料を設定することができず、中古マンションのほうが有利な場合も。「新築だから人気があるだろう」と闇雲に飛びつかず、しっかり需要を見極めてから投資先とすることが肝要です。

そして当然のことながら、新築マンションは購入価格も高くなります。そのため初期費用が高額になったり、ローンの金利が高くなったりすることも。中古よりも、より慎重に予算とキャッシュフローを考える必要があるでしょう。

中古マンション

メリット

購入金額が新築に比べて安いので、うまく運用できればより高い利益を得られるというのが最大のメリット。高収益投資にチャレンジするのであれば、中古マンションのほうが向いていると思います。

また、中古マンションは既に賃貸に出されているので、どれくらいの賃料で貸し出すことができ、どれくらいの利回りを得ることができるのか分かりやすいというのもメリット。これをもとに優良物件を見つけることができれば、早い段階で投資した分を回収し、利益を出しやすくなります。

都心など立地に優れたエリアでは、中古マンションの方が多い物件数となっています。そのため、空室の出にくい好立地物件は中古マンションのほうが見つけやすくなります。

デメリット

中古物件は新築に比べて融資が受けにくいというのが最大のデメリット。自己資金の割合が大きくなるため、初期投資の準備が大変になります。

融資が受けにくいのは、中古物件はどうしても物件評価が低くなるため。新築と違い、状態の悪い粗悪な物件をつかんでしまうリスクがあります。空室リスクが大きくなったり、修繕費用がかさむ可能性があります。

また、税金面での優遇が新築に対すると弱い点にも注意が必要です。減価償却が終わっている物件であれば、経費として算出しにくくなります。また相続税対策としても、新築よりは不利になります。

中古マンションのメリットとは

  • 価格が安く購入しやすい
  • 表面利回りが高く運用しやすい
  • 過去の入居率・空室率がわかる

中古マンション最大のメリットともいえるのが、価格の安さ。もちろん、物件にもよりますが状態のよい物件を手ごろな価格で購入できれば、有利な利回りで収益をあげることができます。

と同時に、表面利回りの高さも中古マンションの魅力。立地条件さえよければ入居率も心配ありませんし、ある程度の高めの家賃にすることも可能です。

これまでの入居率について知ることができるのも、中古ならでは。過去の入居率から判断し、投資すべき物件かどうかを判断できるため、失敗のリスクも軽減できます。

中古マンションのデメリットとは

  • リフォームや修繕で出費が必要なことも
  • 新築より人気で劣る
  • 新築と比べ税制上のメリットが小さい

一見、きれいに維持されているマンションでも、物件によっては眼に見えない場所が劣化していることも少なくありません。そのため、購入後に思わぬ出費を強いられるケースも。

たとえば、水回りの配管が傷んで床下で漏水していた、設備が老朽化していて更新しなければいけない、など、想定外の支出でキャッシュフローが狂ってしまうこともあります。とくに、耐震性能に問題がある場合は大掛かりな改修が必要となり、大きな出費を覚悟しなければいけません。

また、どうしても単純に人気では新築に遅れをとってしまうのも中古マンションのデメリット。もちろん、新築よりコストパフォーマンスにすぐれた中古も多くありますが、入居者にはどうしても新築>中古というバイアスがかかってしまうため、「家賃が安い」「リフォーム済み」など相応のアピールポイントが必要となります。

そして新築と比べるとうけられる税制上の恩恵が小さいにも、中古のマイナス面かもしれません。減価償却済みだと経費として算入できませんし、対相続税としても新築ほどのメリットが享受できないでしょう。

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