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一括借り上げ(サブリース)のリスクを解説

近年、一括借り上げ(サブリース)の賃貸住宅経営に関して注目が集まっています。しかし、一括借り上げの仕組みをしっかり理解していなかったり、不動産管理会社とのトラブルが不安であったりといったことから、一括借り上げによるワンルームマンションの投資を行えないという人も少なくありません。そこで、一括借り上げのシステムとトラブルを予防するための注意点について解説します。

一括借り上げとは?

不動産管理会社がオーナーの所有するマンションやアパートを全て借り上げし、入居者の募集や契約、家賃、礼金、共益費の集金など、物件の管理についてすべてを行うことを指します。さらに、一括借り上げで契約する場合、空室ができた場合もオーナーに家賃が支払われる仕組みのため、投資リスクが軽減されるメリットがあります。管理・運営業務のすべてを不動産管理会社に任せることができますが、オーナーは業務の手数料を負担しなければなりません。

管理委託との違い

管理委託は物件の管理を不動産会社にお願いする方法です。定期清掃・点検・設備修繕などを依頼できます。ほかにも、集金・敷金保管・滞納者への催促など会計業務を請け負ってもらうことも可能です。手数料は3~10%であり、どの程度業務を依頼するかによって手数料の金額は異なるものです。

一括借り上げの契約は、入居者と不動産会社で締結されます。そのため、オーナーに対しては入居者の情報が提示されません。また、家賃滞納や空室などがあっても、保証されている分の収入がオーナーのもとに入ります。一括借り上げ契約を結ぶ場合、手数料は10~20%が目安となります。

一括借り上げのメリット

一括借り上げをするメリットは、主に3つ挙げられます。

家賃の保証

賃貸経営の安定がメリットと言えるでしょう。一括借り上げを行うことによって、空室でも家賃保証が受けられます。そのため、空室の有無に関わらず毎月安定した収入を得ることが可能です。オーナーとしてマンションを所有するだけでなく、サラリーマンとして勤めている人でも安心して賃貸経営を行なえるでしょう。

入居者の募集や緊急時の対応

ホームページに物件の情報を掲載して入居者を募集したり、会社によって異なる入居の基準に基づいて審査が行われたりします。また、契約賃貸借契約書を委託業者側で作成して、入居者に対して契約の内容を説明した上で契約を締結。

さらに、家賃の回収や滞納している入居者に対しての対応を行ないます。加えて、鍵の紛失やお湯が出ないといった緊急時の対応も可能です。

入退去時には立ち会って確認が行われることが特徴です。管理業務を委託できますが、退去の際に原状回復の費用は、オーナーが支払う必要があります。

確定申告がスムーズ

3つ目は、確定申告がスムーズになることが挙げられます。賃貸経営をする場合は、不動産所得が発生するため毎年確定申告を行わなければなりません。一括借り上げであれば管理会社へ支払う金額に明細が記載されており、減価償却費の計算についてもサポートがあるため、確定申告がスムーズになることが魅力です。

一括借り上げのリスク

自己管理するよりも家賃収入が減る

一括借り上げのデメリットやリスクは、家賃収入が減ること、中途解約のリスクや会社の倒産などが考えられます。また、契約期間が30年や35年と記載されていても、新築当時の家賃が続く分けではありません。

一括借り上げは基本的に2~10年ごとに市場動向をリサーチした上で、管理内容や家賃が見直される契約です。建物の設備は古くなってしまい、周辺に競合となる物件が建築されれば入居する人数も下がる可能性があります。

もしも、30年間収入が入るものとしてマンションを建築しローンを組んでしまうと、返済が難しくなる可能性もあるでしょう。何年ごとに、どのような見直しがされるのかを事前に確認しておくことが重要です。

管理会社とのトラブル

契約の際に家賃の減少や見直しのリスクなどをオーナーにしっかり伝えておらず、数年間で収入が減るといったトラブルが増えています。そのため、国土交通省は2016年9月より、一括借り上げ契約を結ぶ前に「賃貸管理事業者は借り上げ賃料が将来的に減る可能性があることを説明しなければならない」と言う義務を事業者に通知しました。ところが、事業等業者として登録されている企業のみが対象であり、全ての会社に義務化されているわけではありません。

中途解約のリスク

不動産管理会社とオーナーの間で契約を見直す場合に、家賃の減額がされるということを了承しなければ解約のリスクが高まります。中途解約されると、依頼していた管理のすべてを自分で行う、もしくは新しく管理会社を見つけて契約を交わさなければなりません。また、中途解約された後に、空室が非常に多かったことがわかった場合、収支計画に大きく影響する可能性があります。

不動産管理会社の倒産

万が一、一括借り上げをお願いした会社が倒産した場合、入居者に対する敷金返還義務のみが残ることになります。30年という長期間を、安心して物件が預けられるのか会社の財務状況も事前にチェックしておく必要があるでしょう。

一括借り上げを依頼する際の注意点

一括借り上げをお願いする際の注意点について確認し、トラブルのないように依頼を進めましょう。

契約内容を確認する

契約内容や解約条件について確認しておくことが大切です。契約の際には、賃料更新期間などをしっかり確認してから契約に進みましょう。契約が30年となっている場合も、賃料の見直しが何年ごとに実施されるのか、更新の条件はどのようなものかを確認します。理解できない部分や難しい専門用語が使われている部分など、納得できるまで話を聞きましょう。

解約条件を確認する

解約条件に関しては、オーナーから途中で解約する場合の条件を必ず確認します。解約は半年前までの場合や家賃数ヶ月分の違約金の支払いが発生するなど、解約条件が厳しいケースもあります。

さらに、正当な事由がない場合、オーナーからの解約は不可といった内容が盛り込まれている場合は解約することが困難になるため、条件の変更は可能かどうかなどを確認した上で、変更できないのであれば他の会社も検討する必要があるといえるでしょう。

管理会社を選ぶ際のポイント

管理会社は、信頼できる会社を選ぶ必要があります。一括借り上げの契約は家賃の保証があるといったメリットがありますが、トラブルやリスクも多いです。リスクやトラブルを避けるために、管理会社を見極めるためのポイントを知っておきましょう。

業務を遂行する能力があるか

オーナーは物件の管理を管理会社に依頼します。賃貸物件としての価値が低下しないように、管理を確実に行なってくれるかは重要なポイントです。さらに、入居者からの緊急時の連絡への対応といった、運営能力も重要です。家賃の回収や未納者滞納者への対応といった賃貸物件に関する業務全般を安心して任せられるかどうかを確認する必要があります。

集客を行なう能力があるか

店舗や広告ホームページを利用して入居者を募り審査をする、賃貸借契約を結ぶなど不動産会社としての仲介能力があるかは非常に重要です。また、空室リスクを下げるための対策が立てられているかもポイント。空室が目立つ場合の対応や、家賃免責期間の設定、オーナーの都合によって解約する際の条件といったトラブルやリスクに柔軟に対応できる会社を選びましょう。

まとめ:信頼できる会社を選ぶことが大切

一括借り上げを行なってくれる会社を選ぶ際には、万が一に備えて対応方法が確立されているか、しっかりと対応できる人間がいるか、会社そのものの能力はどうかなどを判断する必要があります。情報を集めてしっかりと検討し、自分の物件を安心して任せられる企業かどうかを見極めましょう。

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