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投資用に買ったワンルームマンションに自分で住める?

投資用として売り出される物件の多くは、賃貸としてのニーズが見込める利便性の高い立地にあるため、それを魅力的に感じて「自分で住んでみたい」と考える人もいることでしょう。

投資用にマンションを購入し、そこに自分が住んでもよいのか?という疑問に対して、結論から言うと「可能」です。投資用マンションと居住用マンションで、登記上の区別はありませんので、投資用に買ったマンションに自分で住むことはできます。

しかし実際にはいくつかの注意点があります。居住用と投資用では、ローンや税制が異なってくるため、注意点をしっかりと確認しておきましょう。

投資用のワンルームマンションに住む際の注意点

ローンが異なる

自宅を購入する場合に組む「住宅ローン」と、投資用に物件を購入する場合の「投資ローン」では、金利や税控除の条件が異なります。

一般的に、居住用の住宅ローンでは低金利や税控除などの優遇を受けることができます。それに対し、投資ローンは金利が住宅ローンよりも高く、税控除の対象にはなりません。「第三者への賃貸を目的とした投資用不動産」にローン減税は適用はされないのです。

住宅ローンを借り入れて購入した物件は、ローンを完済するまでは投資物件に回すことができません。逆に、投資ローンで購入した物件を自宅用にする場合は、ローンの組み直しか繰上げ返済をしなければ、金利が高いまま住み続けることになり損をします。

投資ローンで購入したワンルームマンションの中には、住宅ローンが利用できない物件もあるので注意が必要です。ローン審査をする金融機関によって、登記面積の下限に制限があり、投資用から居住用に切り替えたくてもできない場合があるのです。

ちなみに、登記面積とは「壁の内側部分の寸法で求めた面積」を指します。通常、マンションの広告やパンフレットに記載される専有面積は「壁を含めた外側の面積」のため、登記面積はこれよりもやや小さくなります。ローンの切り替えを検討する場合は、正しい登記面積を把握しておきましょう。

・入居者の退居が必要

投資用として購入し、すでに入居者がいる部屋に自分で住みたいという場合は、まず入居者を退去させる必要があります。しかし、賃貸借契約の性質上、オーナーが入居者を退去させるのは簡単ではありません。

オーナー側から退去を依頼するには「正当事由」が必要とされており、「自分が住みたいから」というのは正当な事由にはなりません。家賃が滞納されていても強制退去させるのは難しいほど、賃貸借契約というのは賃借人に有利に作られています。

どうしてもすぐに住みたい場合は、賃借人および入居者と交渉の上で、引越し費用や家賃数ヶ月分の退去費用などを支払うことになります。ただし金額面での負担や、交渉の労力がかかるため、よほどの事情がない限りは賃借人が退去するのを待つことになります。

・家賃収入がゼロになる

当然ながら、入居者が物件から出て行けば、それまで得ていた家賃収入はゼロになります。不動産による不労所得のためにマンション投資をしているのであれば、その収入がなくなってしまうのは本来の目的に反します。生活費や生命保険代わりとして家賃収入を前提にライフプランを組んでいる場合は、計画の見直しが必要です。

・税対策ができなくなる

投資用マンションは「減価償却」ができるのが特徴です。減価償却というのは、物件の取得価格を一定の年数で分割して計上することができる会計上の仕組みです。減価償却は支出にあたり、家賃収入と相殺されることで不動産所得(利益)が下がるため、節税効果があります。しかし、居住用マンションになると減価償却の仕組みはなくなるので注意が必要です。

なんのために投資物件を購入するのか考える

・入居する人の目的に合った物件を選ぶ

不動産の物件自体には、投資用・居住用という区別はありません。しかし、自分が住むつもりの目線で物件を選んでしまうと、投資用としては成功しない場合もあります。

自分が住むつもりで物件を選ぶと、広さや間取り、日当たり、眺望などの「機能性」を重視してしまい、投資用としては高額な物件を選びがちです。それよりも、立地や周辺の家賃相場などの「利便性」を考慮した物件選びをすることが成功のカギと言えます。

投資用マンションの9割が立地、と言われるほど、物件選びのプロは立地にこだわります。都心部では自家用車を所有していない人も多く、主な移動手段は電車になります。そのため駅からマンションまでの距離は非常に重視されるポイントです。「駅徒歩10分」が一つの目安と言われており、安定的に物件の価値を担保してくれる条件です。

投資用マンションの価格査定では、家賃収入をもとにした「収益還元価格」が使われることがあります。収益還元価格は、その物件が得られる見込みの家賃収入を、オーナーが期待する利回りで割り戻して算出します。この計算に使われる賃料が相場よりも高すぎると、投資の相場を誤ってしまったり、家賃の設定が高すぎて入居者が集まらずに空室だらけ…という事態に陥ります。相場をよく知り、空室率をなるべく抑えた運用を目標にしましょう。

一方で、広さや間取りなどの機能性は、自分で住むことを考えなければそこまで重視する必要はないかもしれません。賃貸に住む人の多くは永住目的ではないため、環境よりも立地や家賃が今の自分の目的に見合っていることのほうが重要だからです。

これらを踏まえると、投資用と居住用のマンションでは条件が両立しない可能性が高いため、分けて考えた方がよいという結論になります。

・ローンの支払いが完了しているなら老後に住むと言う選択肢もアリ

「老後の住まい」として投資用ワンルームマンションに住むと言うのは1つの手。投資用に購入したマンションのローンを完済した後、自分の居住用に切り替えるという選択肢です。

一般的に、築年数の古い物件は入居者が見つかりにくく、収益性が下がります。しかし、投資用マンションは駅近などの好立地であることが多いので、そういった物件に将来自身が移り住むという選択肢はアリかもしれません。

子供の自立などでライフステージが変化し、これまでの住まいが広すぎだと感じたときに、投資用の駅近ワンルームマンションがちょうどよかったというパターンもあります。持ち家となるので、リフォームやリノベーションも自由ですし、当然入居審査もありません。

・自分で住むのは最後の手段と覚えておく

投資用のワンルームマンションに自分で住むことはできますが、あくまで最後の手段と考えておきましょう。投資用と居住用では、ローンや減価償却費などの税制優遇に違いがあります。また、物件そのものに求める利便性や機能性も、賃貸目線と持ち家目線では随分異なります。老後の住まいとして確保する以外は、キャッシュフロー維持の側面から借り手が付かないときの最終手段と覚えておきましょう。

まとめ

投資は長期間に渡って行うものです。10~30年は見ておくべきでしょう。不動産市場は流行り廃りが激しいので、賢く運用していくには常に勉強し続けることが大切です。また、プロの意見を聞くことも安定した投資を行なっていくうえでは欠かせません。投資用ワンルームマンションの購入を考えるなら、まずは不動産のプロの相談してみましょう。

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