物件選びのポイント

投資物件としてワンルームマンションを探すときにチェックしたいポイントをまとめました。

投資物件選びの決め手にしたいポイントをチェック!

不動産投資の成功は、最初の物件選びにかかっています。優良物件を選ぶことができれば、長期間安定した収入を得られますが、失敗すれば収益が小さくなったり、あるいは利益がなくなる可能性もあります。

そこで、ここでは優良物件を見つけるためのポイントをご紹介していきます。失敗のない物件選びのために、ぜひ参考にしてみてください。

絶対外せないのは立地と価格

物件選びのときにチェックできるポイントはたくさんあります。その中でも妥協してはいけないのがこの立地と価格なのです。

部屋の内装や間取り、設備などは、リノベーションなどで後から手を加えることが可能です。しかし、立地と購入価格は後から変えることができません。しかも、この2つが収益を決める大きなポイントになります。

立地が悪ければ借り手がつきにくく、常に空室リスクに悩まされることになります。また、購入価格が高ければ利回りが悪く、投資を回収するのに時間がかかってしまいます。

新耐震基準を満たした物件を選ぶ

1981年に、新しい耐震基準が定められました。新耐震基準は震度6強の地震でも倒壊しないという基準で、実際に阪神大震災でも新耐震基準を満たした建物の倒壊はまったくありませんでした。

あまり購入しようと考える人もいないとは思いますが、1981年以前の旧耐震基準の建物は避けるようにしましょう。

総戸数の多いマンションを選ぶ

マンションを購入した場合、必ず修繕積立金というものが発生します。外壁塗装や排水管工事などに使うために、各戸のオーナーが積み立てを義務付けられるものです。

総戸数の少ないマンションの場合、工事費用を負担する人数が少ないため、1オーナーあたりの負担金が大きくなります。修繕積立金が大きくなると利回りが悪化するので、総戸数が多く積立金の負担が小さいマンションを選ぶのがポイント。

ただし、極端に安いマンションにも注意が必要。将来的に値上がりする可能性があります。

ワンルームマンションに住む人の目線で選ぶ

投資用物件選びは、「自分が住みたいかどうか」を基準にしてはいけません。ワンルームマンションに住む人がどんな人か考えて、その人の目線から物件選びをしましょう。

ワンルームマンションに住むのは、独身で会社勤め、あるいは学生などが多いと考えられます。緑が多い、公園がある、小中学校が近い、といった条件はワンルームマンションでは考えなくていいポイント。

それよりも、駅から徒歩10分以内であったり、ターミナル駅への利便性がいいことや、スーパーやドラッグストアが近いといったところが大切になります。

業者の美辞麗句に惑わされず、住む人の目線を想像しながら物件を選ぶようにしましょう。

リーズナブルな物件を選ぶ

ワンルームマンション投資物件選びのポイントとしてまずあげられるのは、リーズナブルで割安な物件を選ぶことです。

しかし、単に価格が安いからといって、それが投資物件としてすぐれているわけではありません。むしろ価格だけで物件を選んでしまうと、安かろう悪かろうで、失敗するリスクを背負いこむことになるでしょう。

では、何をもってリーズナブル・割安な物件とするのでしょうか。

そこで注目したいのが収益価格です。収益価格とは、将来的にそのワンルームマンションが生み出すと推測される純利益と、いまの価値をトータルで算出した価値を合計した価格のこと。

収益価格は直接還元法によって算出することができます。

直接還元法は、1年間の純利益を表面利回りで割って算出する方法です。式にすると、「1年間の純収益÷表面利回り=マンションの収益価格」。

たとえば、賃料10万円で表面利回りが5%、諸費用が1年あたり20万円の物件があったとします。すると、この場合は10万円×12-20万円で、100万円が純利益。これを直接還元法の式にあてはめると、100万円÷5%=2,000万円。つまり、2,000万円がこの物件の収益価格です。

表面利回りのことを還元利回りともいうので、直接還元法といわれています。

AとBという同じ価格の物件があったとしても、Aの収益価格がBよりも高ければ、それは「割安」なのです。

また、マンションなどの住宅物件は原価法を用いた「積算価格」でも評価することができます。積算価格の計算式は、「土地の価格+建物の価格」。

計算式自体は単純なのですが、マンションの場合は土地の持ち分や共有スペースなどをあらかじめ細かく調べ、それをもとに土地の積算価格、建物の積算価格を算出しなければならず、思いのほか計算は複雑です。

ですが、これらの方法で収益価格を知るだけでは、本当にリーズナブルな物件かどうかを判断するには不十分。実際の取引相場における価格もしっかりと把握しておくべきでしょう。あくまでも収益価格は計算上の数字であり、実際に動いている数字のもつ重みもあわせて考えなければ、机上の空論となりかねません。

これは国土交通省運営の「土地総合情報システム」で調べることができるので、投資対象として考えている物件の価格が適正かどうかの判断材料として活用してみてください。

そして、収益価格が高く、かつ取引相場が適正、もしくはそれよりも割安な物件がワンルームマンション投資として買うべき物件だといえるでしょう。

空室になりにくいマンションを選ぶ

中古マンションなどで、すでに入居率の高いことが明白であればいいのですが、新築だったり大規模なリフォームなどで新しく生まれ変わったりしたマンションはそうはいきません。

そのような場合は、いかに「空室になりにくいマンション」かどうかをチェックする必要があります。もちろん、現在入居率が高い物件はこの空室になりにくい物件の条件をそろえているはずです。

では、空室になりにくいマンションとはどのような物件なのでしょうか。

空室になりにくいマンションの条件として第一にあげられるのは、利便性のよさ。「〇〇駅から徒歩3分」「●●線・△△線・××線の3線利用可」など、何よりもアクセス面ですぐれた立地の物件であれば、かなりの強みをもった物件といえます。さらに人気の高いまちの駅であれば、いうことはありません。

利便性を考えるなら、少なくとも駅から徒歩10分以内、かつ都心のターミナル駅に直通、もしくは出やすいことが求められます。

またワンルームマンションは単身者向けですから、「コンビニが近い」「1人でも利用しやすい飲食店が多い」「セキュリティが万全」などの環境が整っているかも大切です。

次に、空室になりにくいマンションとして押さえておきたい条件は、管理が行き届いていること。いくらアクセスがよく、好立地の物件でも、管理がいい加減で汚らしいマンションでは住み手も寄り付きません。

マンションなどの不動産はきちんと日常的に手入れをしないと、着実に劣化が進行していきます。するとそのぶん資産価値も目減りし、あらゆる面で損をすることになるのです。

中古マンションならメンテナンスや管理が行き届いてるか、新築マンションなら掃除や管理人の常駐有無などの管理体制はどうなるのかをしっかりチェックしてください。

修繕は計画的にされているのかも要確認。計画的に修繕しているのであれば、修繕費も計画的に組み込めますが、いきあたりばったりに修繕しているようだと、いきなり多額の修繕費を求められることになるかもしれません。

そして部屋の状態をつぶさにチェックするのはもちろん、誰の目にもつきやすい共有部分は必ず念入りに見ておくこと。人目につく場所の管理がおろそかになっているようであれば、人目につかない場所の管理は推して知るべし、です。

「不動産は管理から買う」という格言もあるほど、管理はマンションにとっても重要なファクターだといえるでしょう。

資産価値の高い物件を選ぶ

どうして資産価値の高い物件がワンルームマンション投資の物件選びにおいて重要かというと、それはローンの存在と深い関係があります。

ワンルームマンション投資であれば住宅ローン、一般の不動産投資であれば不動産投資ローンを利用するケースがほとんどでしょう。そのローンの審査基準で、もっとも重要視されるのが対象物件の資産価値なのです。

たとえば、2,000万円の融資を銀行からうけてマンション投資をしたとしましょう。はじめのうちは経営も順調で、500万円までは返済しました。しかし、その後、なにかしらの要因でローンの返済が不可能となったとき、銀行は担保であるマンションを売却して融資を回収しようとします。

裏を返せば、いつでも売却できる資産価値の高い物件でなければ融資してくれない、ということなのです。資産価値が高くなくてもまったく融資してくれないというわけではありませんが、融資額は低くなりますし、反対に金利は高くなります。金利が高ければそのぶん、毎月の返済利息は高くなり、投資の収益を圧迫することに。

つまり、資産価値の低い物件は、価格が安くとも投資の面ではメリットはあまり期待できません。

逆に金融機関が満額、もしくはそれに近い金額を融資してくれるようなら、その物件への投資はお墨付きを得たようなもの。第三者機関が客観的に見て、「満額融資して返済不能となっても十分、回収できる」と冷静に判断した物件ですから、失敗のリスクも低いとみていいでしょう。

反対に、「ローンの審査をパスできなかった」「ローンの審査はおりたが金利が割り高だった」「希望した額を融資してくれなかった」というケースは、その物件の資産価値は十分とはいえず、投資を見直したほうがいい場合も。

資産価値の高いマンションの特徴としては、地価・路線価の高いエリアに立地していること、定期的に点検・修繕するなどぬかりなくメンテナンスされ、管理が行き届いていることなどがあげられます。

例をあげるなら、アクセス良好な都心部にあり、管理会社が専門スタッフを入れて隅々まで掃除をしているようなマンションです。空室の集合ポストからチラシがはみ出しっぱなしのままのような物件は、管理不十分だといえるでしょう。

ローンの金利をより低く抑えたり、融資額をより高く引き出したりしたいのであれば、こうしたポイントにも着目し、資産価値の高い物件に絞って探してみるのもマンション投資では効果的な手法です。

高利回りが得られる物件を選ぶ

ワンルームマンション投資に限らず、投資においてももっとも重要な条件は利回りでしょう。高利回りであることは、物件を選ぶことにおいても最重要ポイントなのです。

いかに収益物件に投資できるかどうかが、ワンルームマンション投資成功のカギだといえます。

通常、物件の販売項目などに書かれている利回りは表面利回りであることがほとんど。しかし、グロス利回りともいわれる表面利回りは「年間収入÷購入価格×100」で算出した数字なので、大まかな収益指標にすぎません。

ですから、表面利回りだけを見て投資物件を決めるのは早合点。「表面利回りはよかったのに、思ったように収益があがらない」といった、投資失敗の要因ともなるため、必ず実質利回り(ネット利回り)で判断するようにしてください。

実質利回りとは、税金や管理費・修繕積立金などのランニングコストを差し引いた利回りで、より現実性の高い収益性を知ることができます。

実質利回りの計算式は、「(年間収入−年間支出)÷購入価格×100」。家賃7万円で年間のランニングコストが20万円、購入価格が1,500万円の物件に投資したとしましょう。

年間収入は7万円×12か月なので84万円。すると、実質利回りは「(84万円-20万円)÷1,500万円」となるので、4.26%ということになります。こうしてマンションの実質利回りを算出し、その数字が周辺の相場と比べどうなのかをチェックしてみてください。

実質利回りの相場目安としては、中古マンションの場合、築年数が古ければ表面利回りは8%ほどでも実際は管理費・修繕費もかさむため5~6%ていど。築後10年以内の築浅であれば、表面利回りが6~7%で実質利回りは4~5%ほどが相場となっています。

なお、年間支出にあたるランニングコストは、管理費・修繕積立金のほか、固定資産税・都市計画税などの諸税、賃貸管理会社への委託費・手数料、火災保険・地震保険などの保険料のほか、税理士や弁護士などへの報酬が該当します。

もちろん、不動産は1件1件事情がことなりますし、再開発などでまちの人気も年々移り変わりますので、絶対正解、という物件はありません。

それでもこうしてつぶさに実質利回りを見てまわることで、はじめて収益物件が見えてくるのです。表面利回りに惑わされず、収益性にこだわって物件を選ぶことがワンルームマンション投資成功の秘けつだといえるのではないでしょうか。

ニーズに適した物件を選ぶ

ワンルームマンション投資は、表面利回りや実質利回り、購入価格の高い安いなど、さまざまな数字に左右されがち。当然、数字も大切ですが、ワンルームマンション投資においていちばん大切なことは、ニーズに適した物件を選べるかです。

要するに、自分の目的に見あったマンションであるかどうか。

ワンルームマンション投資は、少ない投資金額ではじめられるというメリットがあり、運営規模も小さいため経営の手間をかけずに収益をあげることができます。

また、ほかにも長期間にわたって安定した利益を得られること、流動性が高くすぐに売却できて現金化が可能なこと、相続税などの節税対策としても効果的なこと、生命保険としても活用できることなどのメリットがあります。

このようなメリットを求めてみなさんはワンルームマンション投資を検討しているのではないでしょうか。そのメリット、つまりみなさんのニーズに見あった物件を選ばなければ、投資失敗のもととなるのです。

たとえば、より大きなリターンが期待できるからと一棟マンションを購入しても、当然、ワンルームマンション投資でえられるはずのメリットは享受できません。

低資金で投資をはじめたいのに、ローンの融資額が少ない物件を選んでしまっても、多額の頭金が必要となります。そのために家計が火の車になって立ち行かなくなってしまえば、投資どころではなくなるでしょう。

また、毎月10万円の家賃収入を確保したいのに、交通の便も悪く、あまり人気のないまちのマンションを購入しても思うような賃料が設定できません。

いくらワンルームマンション投資が低リスクの投資だとはいえ、自分のニーズを鑑みて、それに見あった物件を選ばなければうまくいくものもいかなくなるのです。

どうしても「ワンルームマンション選びが不安だ」という方は。不動産投資会社・マンション投資会社を活用するのも手。評判の高い投資会社なら、空室リスクが低く、1人ひとりことなるニーズに見あったワンルームマンション選びの頼もしいパートナーとなってくれるでしょう。

わたしたち一般レベルではわからないような、不動産業界の最新市場動向や、独自のネットワークを持っているので、きっと理想の物件が見つかるはずです。

とくに、大型イベントを控えた都市では、価格上昇が期待できる注目エリアのワンルームマンションを手に入れることも可能。人気エリアの資産価値の高い物件に投資することができれば、あとは黙っていても定期的に収益を生み出してくれるでしょう。

評判の良いワンルームマンション投資会社一覧