出口戦略(売却戦略)について

マンション投資は、購入の時点で売却の計画を立てることが重要。投資マンションの売却にあたる、「出口戦略」について解説しています。

マンション投資のゴール、「出口戦略」とは?

マンション投資は、一度購入した物件をずっと持ち続けるのが正解というわけではありません。常にリスクと収益のバランスを見て、リスクが大きいと判断すれば入居者がいても投資物件を売却することがあります。

この投資物件の売却に向けた戦略を、よく「出口戦略」と言います。売却は不動産投資のゴールや終わりにあたるのでこう呼ばれます。

出口戦略をとる理由

「所有する物件に入居者がいるなら、家賃収入もあるし、手放す必要はないのでは?」と考える方は多いと思います。そう考えるのはごもっとも。しかし、その入居者はこれからもずっと同じ物件に住むでしょうか?いえ、いつかは退去することになります。その後、新しい入居者がすぐに現れるという保証はありません。

たとえば、以下のような例が考えられるでしょう。

  • マンションの築年数が経過し、入居者が集まりにくくなった
  • 周辺の同等の物件の賃料が下がり、自分が所有する物件も賃料を下げざるを得ない
  • よりリスクの少ない物件が見つかったので、そちらを所有したい
  • 修繕のタイミングが近づいているが、修繕コストを回収するには時間がかかる

マンションを所有している限り、何らかのリスクは必ず存在します。リスクが大きくなったと判断した段階で、売却によって利益を確保するという出口戦略が必要になるのです。

マンション投資は投資のなかでは低リスクとはいっても、リスクがまったくゼロというわけではありません。先物取引などのようにハイリスク・ハイリターンなわけではありませんが、少なからずリスクは存在します。

  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 家賃下落リスク
  • 事故物件リスク

とくに、これらはマンション投資特有のリスクで、投資をしたはいいものの、思うように居住者が集まらない、入居者から家賃収入が想定をしたまわる、不幸にも入居者の自殺・他殺で事故物件になってしまう、といった点。事故物件になれば空室、家賃下落のリスクが一気に高まります。

これらは毎月の主駅に直接影響するため、もっとも避けたいリスクです。

  • 金利上昇リスク
  • 管理会社倒産リスク
  • 火災・天災リスク

また、金利上昇リスクや管理会社倒産リスク、火災・天災リスクなど、不可抗力によるリスクもあるでしょう。こうしたリスクは避けようがなく、不運とう側面が大きいのですが、それでもリスクであることには変わりがありません。

家賃関連リスクや不可抗力リスクも含め、リスクが高くなった場合は出口戦略としてマンションを売却することも視野に入れましょう。

売却はマンション投資にとって購入時と同じくらい大切な要素で、あらかじめ見通しを立てておくことが重要です。

物件の価値が下がる前に売却することはもちろん、価値が下がってしまわないようにふだんから入居率を高める努力をするなど、いつ売却することになってもいいようにしておきましょう。

同じ物件で何十年も収益をあげ続けられることが理想ですが、売却して利益をえることもかしこい選択のひとつなのです。

購入時に出口戦略をしっかりと立てる

物件の売却は、購入と同じくらい重要なもの。売却のタイミングを誤り、本来の評価額よりも安く売却しなければならなくなったりしたら、これまでの投資による利益を損なう可能性もあります。

先に売却の見通しを立てておけば、価値が下がってしまう前に良い値段で売却できる可能性が高くなります。物件の付加価値を維持し、入居者が絶えないような価値の高い状態で売却できれば、投資は成功です。

中古マンションの投資なら、買値と変わらないような値段で売却できることもあります。買値と売値に差がなければ、家賃収入がそのまま投資益として手に入ったことになります。

もちろん、それは投資が非常にうまくいった場合の例です。しかし、できるだけ高値で売却するための戦略を購入時に立て、より計画的なマンション投資をすることが投資成功の大切なポイントです。

出口戦略で投資マンションを売却するにあたって心にとめておきたのが、タイミング。売却のタイミングいかんによっては購入時より有利にゲインを得ることもできますし、逆にタイミングを間違えると資産をいたずらに失う命取りともなりうります。

間違った売却のタイミングとしてよくみられるのが、「買ったときの価格より高値で売れるから」と売却に踏み切ってしまうケース。

「購入時よりも価格が高くなっているなら利益が出るじゃないか」と思われるかもしれませんが、それは少し先を急ぎすぎです。話はそれほど単純ではなく、購入時に支払った不動産会社への仲介手数料、登録免許税、不動産取得税があるので、これらをトータルで組み込んだキャッシュフローで考える必要があります。

たとえば、購入価格が1,800万円で現在の売値が1,900円だったとしても、上記の諸費用を含めた結果、マイナスとなるのであれば目先の売却益を求めて手放してしまうのは考えものでしょう。

なによりマンションは年々、減価償却されますから、少しずつ「購入時の価格>現在の売却価格」という図式が進行していきます。購入後10年たてばほとんどの物件の価格は買値を上回ることはありません。

では、正しい売却とはどのようなタイミングなのでしょうか。

一般的には、購入後5年目、10年目、15年目がひとつの目安といわれています。

5年目は譲渡税率が半減されるタイミングなので、税金の支払額を減らすことが可能。具体的には、購入後5年以下の譲渡所得では所得税が30%、住民税が9%課税されますが、購入後5年超の譲渡所得であれば所得税が15%、住民税が5%にまで減税されるのです。

10年目前後は大規模な修繕が発生するタイミング。そのため、修繕費用が掛かる前に売ることで支出を抑制したまま売却できます。

15年目は元利均等返済でローンを組んだ場合、金利が減るタイミングです。金利が減れば必要経費が減るので、一見いいことのようですが、裏を返せば節税効果も薄れるということ。物件の老朽化も進んでいるでしょうから、売却の1つのタイミングではあります。

売却益だけを考えた投資であれば、新築マンションを購入後、入居せずにそのまま転売することで数百万円の利益をえられることがあります。ただし、このようなケースでは住宅ローンでの運用できないため、資産にゆとりのある人限定の方法となります。

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