ワンルームマンション投資の利点

ワンルームマンション投資をはじめることのメリットをご紹介しています。

ワンルームマンション投資のメリットとは?

株式投資、FX、債券など、投資先にはいろいろな選択肢があります。資産運用の重要性が注目されるようになり、これらの投資も話題にのぼることが多くなりました。

その中でも、注目したいのがワンルームマンション投資。手堅く、長期的に安定収入が得られるワンルームマンション投資は、これからの自分で資産を運用する時代の重要な選択肢になります。

長期的に収益を上げ続けることができる

ワンルームマンション投資の最大のメリットは、安定した収益を長期的に上げることが可能だという点。

ワンルームマンションの手取り利回りは、一般的には5~6%と言われています。10%以上の利回りの可能性がある株式やFXに比べると、魅力に欠けるように思えます。

しかし、株やFXは一気に巨額の損を被るリスクもあります。ハイリスクハイリターンの投資は、長期的な資産運用の投資先には向きません。じっくりと確実に資産を増やすためには、リスクを抑えながらしっかりと利回りが確保できることが重要なのです。

長期的視野にたって収益を上げることを考えるなら、ワンルームマンション投資はもっとも有効な手段のひとつ。

いうまでもなく、ワンルームマンション投資での収益の柱となるのは、家賃です。家賃収入からローン返済金のほか、修繕積立金や管理費をはじめとした維持費などの支出を差し引いた額が収益に計上されるのが、毎月のキャッシュフロー。管理会社などに維持を委任している場合は、そこに管理手数料も加算する必要があります。

また、月々の収支以外では固定資産税や地震保険・火災保険料といった支払いのほか、不定期ではあるものの礼金や更新料(関東と関西で更新年月が違うことも)などがあり、とくに支出については月々だけでなく1年を通したスパンで考える必要があるでしょう。

しかし、支出フローの多くを占めるローンを返済し終われば、それがそのまま収益額に跳ね返ってくるのがマンション投資の特徴。

長期的な目で見れば見るほど、ワンルームマンション投資はさまざまな投資のなかでも優位性が高いのです。

もちろん、利回りも重要なポイント。1,500万円でマンションを購入し、家賃を7万円に設定したとしましょう。この場合、年間家賃収入は7万円×12か月で84万円となり、利回りは5.6%(84万円÷1,500万円)となります。

これが表面利回りといわれるものですが、実際には家賃収入から前述のような支出・必要経費を差し引いた、実質利回りで考える必要があるでしょう。たとえば、先の例に必要経費が年20万円かかったとするならば、(84万円-20万円)÷1,500万円で、4.26%というのが実質利回りとなり、63.9万円が年間純利益となるのです。

つまり、一度投資さえしてしまえば、この先何十年にもわたって毎年60万円強の収入が見込め、ローンを返済し終えればさらなる上積みも期待できるのです。

大損をするリスクが少ない

株は、一気にその価値が半分、あるいはそれ以下になる可能性があります。しかし、マンションの家賃が半分になることはありません。マンションの価値も突然下がることはありません。その点で、大損をするリスクを回避できるのが強み。

空室になりにくいエリアの物件を選び、入居者募集を得意とする管理会社を選べば、空室リスクに対応することができます。また株やFXよりもリスクが予想しやすいため、手堅い投資計画を立てやすくなります。

長期にわたって安定した収益を得たい方にとって、ワンルームマンション投資は最適な選択肢のひとつと言えます。

万が一の保険にもなる

不動産は、購入するときに団体信用生命保険に加入します。これは、購入者に万が一のことがあった場合にローンの残債を保険で相殺できるというもの。

これがあれば、万が一のときにも家族に収益物件を残すことができ、生命保険の代わりになります。これは株やFXなどの投資にはないメリットです。

投資、聞くと「どうしてもリスクが頭によぎる」という方も少なくないのではないでしょうか。ですが、ワンルームマンション投資はFXや株などに比べるとリスクがなく、投資のなかでも大きな損をする危険性の低い投資です。

たしかに、FXや株には一発逆転で大きな収益をあげられるという魅力があります。しかし、それ以上に投資金を回収でいないどころが、逆にマイナスを制追い込むリスクも。

ハイリターンの投資にはそのぶん、ハイリスクが存在し、それをかいくぐるだけの軽やんや知識、勝負勘などがそなわっていなければ収益をあげ続けることはできません。

売りどきを間違えるなど、タイミングを逃せばせっかくの資金もまさに水の泡。ビギナーズラックで儲けることができても、継続した投資としては安定性を欠き、常に相場をにらみ続ける必要があるため、副業としては向いていないでしょう。

その点、ワンルームマンション投資はというとFXや株のように日々、相場に左右されることもありませんし、家賃という定期収入を確実に得ることができます。また、不動産やマンション経営にかんする知識がなくても、管理会社に委託してしまえるため、副業としても十分に活用できる投資なのです。

着実に資産を増やしていきたいのであれば、ワンルームマンション投資は実にすぐれたツールであるといえます。

ワンルームマンション投資ならではのメリットとして、忘れてはならないのが「生命保険」機能。投資なのに生命保険にもなる、というと、少し狐にでもつままれたような話かもしれません。

なぜ、ワンルームマンション投資が生命保険代わりにもなるかというと、その秘密は住宅ローンにあります。

ほとんどの方が、ワンルームマンション投資をはじめる際に金融機関で組むのが住宅ローン。すでに住宅ローンを組んで自宅などを購入された方ならご存じでしょうが、住宅ローンを利用するにあたっては「団体信用生命保険」というものに加入することが、融資の条件となることが一般的です。

この団体信用生命保険とは、融資をうけた人が万一、死亡してしまったり、障害や病気などで働いてローンを返済することが不可能になったりした場合、生命保険会社が残ローンを金融機関に支払ってくれるという保険。

たとえば、夫名義で住宅ローンを組み、投資用にマンションを買ったとしましょう。不幸にも夫が死去してしまったとき、のこされた家族がローンを支払う必要がなくなる、というしくみ。

つまり、家族にはローンがのこらず、そのまま投資用のワンルームマンションはのこされるため、その家賃収入を継続してえられるため、生命保険としても機能するのです。

団体信用生命保険の保険料はローン金利に含まれているので、別途、保険料を支払う必要がないのもメリットでしょう。

少額資金から始めることができる

マンション投資には、ワンルーム投資と一棟アパート投資の2種類があります。

ワンルームマンション投資のほうが投資に必要な額が小さく、リスクを抑えることができます。1室だけの投資の場合は、たしかに空室時に収入がなくなるというデメリットはあります。しかし、ワンルームマンション投資は複数物件をもつことが普通なので、いくつかの物件に投資することでリスクを回避することができます。空室保証を利用すれば、空室時も一定の収入を得ることができます。

しかも分譲マンションをアパートと比較すると、オートロックや防犯カメラなどの対策が整っており、火災や地震に対しても強く、災害や犯罪リスクが少ないというメリットもあります。

さまざまな投資のなかでも人気のワンルームマンション投資ですが、少額の資金でもはじめられるという点も大きな魅力のひとつ。

株でそれなりの配当をえようと思うと、相応の自己資金を初期費用として用意しておく必要があります。それに対し、ワンルームマンション投資は多額の初期費用がなくてもいいので、誰でもはじめやすいという利点があります。

なぜワンルームマンション投資が少額の資金でもOKなのかというと、それは住宅ローンが利用できるから。同じ不動産投資でも、土地の転売や商業ビルへの投資では住宅ローンは利用できませんから、これはワンルームマンション=住宅ならではの強みです。

ですが、ローンを組むとなると、やはり「返済が心配」「ローンって結局は借金でしょ?」という方もいらっしゃるでしょう。

この点においても、ワンルームマンション投資は強みを発揮します。たとえば、200万円の車を全額36か月のローンで買ったとしましょう。すると月々の支払は5~6万円+利息。これを36か月にわたって支払い続けなければいけません。

対してワンルームマンション投資には家賃収入があります。月々のローンを家賃収入と相殺できるので、実質的な支払いはなく、むしろ家賃収入からローンやその他必要経費を差し引いた額がそのまま収益として残るのです。

もう少し具体的に説明しましょう。1,910万円のワンルームマンションを購入し、家賃を7万5,000円、金利2%の35年で住宅ローンを組んだ場合。毎月ローン支払額は6万2,940円で、管理費や修繕積立金など5,000円とすれば月の支出は6万7,940円です。

結果、家賃収入の7万5,000円から6万7,940円を差し引いた7,060円が収入となり、実質的な出費は0円とすることができます。

このように、ローンの返済をほとんど自己負担のない形で行い、長期的に確かな資産を保有できるのがこの投資のよいところです。

もちろん、資金があるにこしたことはありませんが、資金的にも敷居が低く、リクスクも低いため、ワンルームマンション投資が人気の理由なのです。

流動性が高い

一般的に不動産投資は流動性が低いといわれ、そのことでマンションやアパートへの投資を敬遠している方もいらっしゃいます。

ワンルームマンション投資をはじめたものの、急きょ、まとまった資金が必要になったり、物件を売却しなければいけない事情ができたりした場合でも心配ありません。

不動産投資は株にように、1日のなかで常に売買がされているわけではありません。同じ商品=物件が2つとしてないわけですし、売り主と買い主による相対取引であるため個々の事情により不動産価格は影響され、現金化する場合の価格も変わってきます。

また、早ければ1~2か月のうちに買い手がついて現金化できますが、買い手がつくまで半年から1年かかることもざら。また、早く売却したい、現金化したいというケースほど、相場価格よりも安値で売却せざるをえないのが現状です。

しかし、そんな不動産投資のなかでもワンルームマンション投資は比較的流動性が高く、売却しやすいのがメリット。ワンルームという機動性の高い物件であり、マンションやアパート、戸建て1棟と比べて売りやすく、買い手もつきやすいのです。

流動性の高さを考慮してワンルームマンション投資するのなら、需要の高い都心部や新築物件など、売却しやすい物件を中心に選ぶといいでしょう。

インフレ・税金対策になる

ワンルームマンション投資をすることは、実はインフレ対策にもなります。いまだ不透明な経済の先行きを考えても、ワンルームマンション投資は効果的なのです。

現金1億円と1億円の価値のある物件を所有していて、年3%のインフレが進んだとしましょう。30年後、現金は1億円のままで変わりません。当たり前ですが、1億円は1億円のまま。上昇する物価に対して価値が下落したといえます。

一方、物件の資産価値は1億3,500万円。つまり、インフレとともに1.35倍に上昇しています。要するに、資産の目減り防げるのです。むしろ、生活物資よりも不動産のほうが、インフレ率が高くなる傾向があるため、インフレ時の資産形成としてはかなり有利だといえるでしょう。

また、ワンルームマンション投資には節税効果も期待できることを覚えておいてください。

家賃収入から管理費などの必要経費を引いた額がマイナスであれば、税金の還付を受けることができます。

減価償却費などで年々、経費は漸減していくものの、ローン返済の支払い利息も算入できるため住宅ローンを組んでいれば大きな利点になるでしょう。

収益がマイナスであることは決してよろこばしいことではありませんが、それでもメリットに転じることができるのが、ワンルームマンション投資の魅力なのです。

また、税金の還付だけではなく、ワンルームマンション投資は相続税対策としても効果を発揮します。相続税の支払いは現金での一括支払いが鉄則。物納・代納や分割払いは一切認められない、厳しい条件です。

それも相続発生から10か月以内という期限が決まっており、不動産を売って現金化しようにも、早期売却が難しい大型不動産や地方の物件では間に合わないことも。

その点、ワンルームマンションは流動性が高く、買い手も比較的見つかりやすいため心配ありません。

また、相続税評価額は不動産購入時の価格の3分の1ほどに圧縮できるという特徴も。つまり、相続税の支払い額を抑えることができるのです。

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