ワンルームマンション投資の流れ

ここでは、ワンルームマンション投資をはじめる前に知っておきたい、投資の流れや準備するもの、コストなどについて説明していきましょう。

ワンルームマンション投資の流れ

ワンルームマンション投資の流れを大まかに説明すると、

  1. 「投資物件の情報収集」
  2. 「物件の問い合わせ」
  3. 「物件の内覧・現地調査」
  4. 「収支計画の作成」
  5. 「資金計画の作成・調達」
  6. 「買付証明書の提出」
  7. 「契約・購入」

という流れとなります。

はじめにすることは投資するワンルームマンションの情報収集。どのくらいの予算でどのエリアの物件を購入するのかとともに、サポートしてくれるマンション投資会社の情報もあわせて収集しておくと、のちのちの手順もスムースに進めることができます。

投資のパ―トナーとなる、信頼できる優良な投資会社を見つけることができれば、良質な収益物件を紹介してくれますし、購入後の運用サポートも任せられるので、物件探し以上に力をいれるといいでしょう。

気になる物件があれば、管理している会社やオーナーに問い合わせます。情報収集した時点の情報が古い場合も珍しくありませんので、最新の情報を確認してください。

問い合わせて興味があれば、実際に目で確かめてみること。内覧では物件のそのものをチェックすることは当然のことながら、少し歩いて周辺の環境についても確かめておくことがポイントです。

ワンルームマンションの入居者となる単身者層向けの飲食店やコンビニは近くにそろっているか、駅から少し離れている場合は駅前に駐輪場は完備されているかなど、居住者目線でチェックすることをおすすめします。

可能であれば、平日と休日それぞれの昼間、夜間にも訪れてみて、時間帯によって騒音はないか、住環境が変わったりしていないかなどもチェックできればいうことがありません。

内覧と現地調査で物件を決めたら、購入後の収支計画を立てます。購入金額はいくらで家賃はいくらか、税金はいくらかかるかなどの収支計画を組んで、投資として成功するかを判断します。

十分に投資する価値があると判断できたなら、次は購入するための資金計画をたてましょう。どこの金融機関でいくらの金利で住宅ローンを借りるのか、その返済をキャッシュフローに組み込んでも収支計画が破たんしないかをチェックしてください。不動産や金融にかんする専門知識がなくても、投資会社のスタッフがサポートしてくれるので、心配無用です。

あとは買付証明書を提出し、購入契約をすすめればOK。

なかでも物件探しと収支計画、資金計画はワンルームマンション投資の成否を左右するものですから、慎重に検討してください。

準備するもの

ワンルームマンション投資のおおよその流れがわかったところで、どのようなものが必要となるのかについても見ていきましょう。

ワンルームマンション投資で準備しておくべきものには、次のようなものがあります。

  • 買付証明(購入申込)書
  • 手付金
  • 仲介手数料
  • 実印
  • 住民票

買付証明書は不動産業者などに、購入したい物件の購入意思を示すための書類。これを提出して、はじめて売り主との売買交渉1歩を踏み出すことになります。

手付金以下は売買交渉が成立し、契約に際して必要となるもの。手付金は売買価格の5~10%が相場で、仲介手数料はこの時点では半金を納めます。 「売買代金×3%+6万円」仲介手数料なので、その50%ということになります。

実印や住民票も必要ですので、忘れないように手配しておきましょう。

また、ローンを利用するのであれば、別途、金融機関から必要な書類等が知らされますので用意してください。

一般的には上記のような準備が必要ですが、契約形態によって求められる書類や資金も異なってきます。契約は金融や不動産取引の知識がないとわずらわしい作業ですので、専門家のサポートをうけるのがかしこい方法です。詳しくはマンション投資会社にお問合せください。

かかるコスト

ワンルームマンション投資をはじめる際、もっとも気になるのが、コストについてではないでしょうか。はじめてのワンルームマンション投資であればなおさらです。

ワンルームマンション投資にかかるコストは、大きく「購入コスト」と「運用コスト」に分けられます。

まずは「購入コスト」。これは物件購入時に必用なコストです。その内訳をみると、建物への消費税、不動産取得税、不動産会社への仲介手数料、契約書に貼付する印紙代のほか、登記する場合は登録免許税や司法書士報酬など。もちろん、物件本体の購入価格も忘れてはいけません。

不動産を購入する場合、土地には消費税がかからないものの、建物には課税されます。不動産仲介手数料は上限が決まっており、不動産価格が200万円以下なら、手数料の上限は5.25%。同様に200万円超~400万円以下なら4.2%、400万円超なら3.15%となっています。

印紙代は不動産売買契約書記載の金額によって変動しますが、ワンルームマンションなら1万円から8万円の間となることが多いでしょう。

一方、「運用コスト」には、固定資産税、都市計画税などの諸税のほか、物件の維持管理費、入居者募集費用などがあります。

ワンルームマンション投資でかしこく運用するには、目先だけのコストにとらわれず、これらをトータルで考える必要があります。

投資会社との関わり方

契約を無事に締結できれば、いよいよワンルームマンション投資の運用です。ここからとく重要になってくるのが、パートナーとなる投資会社の存在。

ワンルームマンションの購入だけでなく、その後の資産運用についても相談に乗ってくれることはもちろん、ケースに応じた最適な提案までをしてくれる会社をおすすめします。

「マンションを仲介して売買が成立したらあとは知らぬ存ぜぬ」では、信用できません。わたしたち顧客目線に立って、投資が成功するためのプランニングを提案してくれるかどうか、しっかり見極めてください。

とくに、物件について提案してくる前に、返済プランをしっかり提案してくれる会社は信頼性が高いといえるでしょう。そのうえで物件のメリットだけでなく、デメリットやリスクまでもきちんと説明してくれ、投資の将来像をイメージさせてくれるようならなおよし。

また、マンションの管理も手がけている投資会社なら、物件購入後も家賃入金管理から物件管理まで一元して任せられるため、余計な労力を使う必要もありません。

家賃の見直しやマンションの修繕・メンテナンスの計画、思うような収益があげられない場合は売却まで提案してくれる会社なら、充実したサポートが期待できるでしょう。

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