覚えておきたい空室対策

投資したマンションの入居率を高め、空室をなくすための対策のポイントを解説しています。

マンション投資の安定収益には欠かせない、空室対策のポイント

家賃という形で、毎月一定の収入を得ることができるマンション投資。その収益の安定性は、ほかの投資先と比べて優れている点のひとつです。リスクを抑え、長期的に収益を得るには最適です。

そんなマンション投資にも、リスクがまったくないわけではありません。投資したマンションに入居者がいなければ、その間そのマンションからの収入はなくなります。ですから、マンション投資のリスク管理の最大のポイントは空室対策だと言えます。

ここでは、マンション投資をお考えの方に、空室を防ぎ入居率を高めるための対策のポイントをお伝えします。

空室対策その1:立地のいい物件を選ぶ

人気があって空室の出にくいマンションは、とにかく立地がよいものが多いようです。駅から近くターミナル駅に出やすいものや、学校から近く学生からの人気を集めやすい物件を選ぶようにしましょう。

もちろん、そういった物件は価格が高くなります。しかし、空室率が低く安定した収益が得られるという意味では投資効率が良くなると考えられます。

空室を出さないための必須条件ともいえるのが、物件の立地。立地さえよければ、少々高めの家賃設定でも入居者は来てくれます。さらに新築や築浅、設備・セキュリティの充実など、物件自体の魅力が高ければ鬼に金棒。安定した収益が期待できるでしょう。

反対に、どんなに立派な物件であっても、立地がよくなければ空室はなかなか埋まりません。そうなると家賃を下げざるをえず、キャッシュフローが崩れてしまい思うように収益をあげられなくなるリスクがあります。

では、立地のよい物件とはどのようなマンションなのでしょうか。

まず挙げられるのは、駅の近さ・アクセスのよさなど交通至便である場所の物件。また、新駅ができたり、駅前が再開発されたりした場所も人気なうえ、路線価もあがり資産としても高い価値のある物件となるでしょう。

要するに、「値下がりしにくい場所」が立地のいい物件の第一条件なのです。

ワンルームなど単身者向け物件ならアクセス面のほかにも遅くまで開店している飲食店やコンビニなどの充実、ファミリー向け物件ならば学校や病院、スーパーなどの近さも好条件となります。

また、不動産屋が増加しているまち・駅もねらい目。住まいの集客プロが集まってくるということは、それだけ需要が見込めるエリアだということだからです。

空室対策その2:人気のある間取りや設備の物件を選ぶ

間取りや設備で選ばれやすい物件を選ぶことも大切です。

たとえば、にぎやかで繁華街に近いエリアなら、ファミリー向けの物件よりも若者向けの1R、1Kなどが選ばれやすくなります。ベッドタウンなら、ファミリー向けの3LDKなどのマンションのニーズが高いでしょう。

また、収納の多さや水回りの設備の良さなども物件選びのポイントになります。人気のある間取りや設備をチェックして、物件選びの基準にしましょう。

立地とあわせて押さえておきたい空室対策は、間取りです。

しかし、単に間取りといっても広ければいいわけではありませんし、オシャレだから空室が減るというわけでもありません。

間取りで重要なことは、そのエリア・地域のニーズに適した人気の間取りであること。たとえば、おなじワンルームマンションでも、女子学生やOL層の多い駅ならば広さよりも洗練されたデザイン性の高い物件のほうが人気が高いですし、会社員の単身男性の多いエリアなら広さや無料インターネットの有る物件のほうが、人気があります。

エリアごとの人気に加え、あわせて押さえておきたいのが設備面。キッチン、バスルーム、エアコンの設備が充実している物件に人気が集まるため、これらはかならずチェックしておくこと。

とくにキッチンは、単身者向けならそうは気にされませんが、ファミリー向け物件の場合は重要なポイントとなります。シンクそのものが傷んでいないか、動線や使い勝手はどうか、主婦目線になって満足度の高いキッチンになっているかを自分の目で確認してください。

もし老朽化・劣化していたり、年式が古すぎて陳腐なものならば思い切ってリフォームしたり取り替えたりするもの手です。エアコンも消費電力の低いエコモデルが好まれますし、バスルームも追い炊きができるかどうか浴室乾燥機がついているかどうかなどで、人気が変わってきます。

空室対策3:集客力の高い仲介業者に入居者募集を依頼する

空室ができてしまったら、できるだけ早く入居者を見つけることが必要です。そのためには、すぐに入居者が見つかる業者に依頼をしましょう。

宣伝媒体を多く持ち、地域で信頼されている業者を選べば、入居者が退去を決めても引っ越しまでの間に次の入居者を見つけることができます。インターネットで地域の賃貸物件検索をして、検索上位に表示されたり、広告を出していたりする業者を選びましょう。

空室対策その4:サービスをする

空室が長くなると、募集賃料を下げてみたくなります。しかし、いったん賃料を下げるともとに戻すのは難しいものです。

そこで考えたいのが、賃料1か月分無料や礼金ゼロといったサービス。一見損に見えますが、賃料を維持しながら借り手にお買い得感をアピールできるというメリットがあります。安易に賃料を下げるのでなく、ほかの方法で入居者募集のアピールをしましょう。

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