管理方法について

投資マンションを購入した場合、どのように物件管理をしたらいいのでしょうか。マンション管理の方法についてまとめています。

投資マンションの管理はどうやってする?

マンションの投資は、物件を購入すればあとは勝手にお金が入ってくる…というわけではありません。購入した投資マンションは、管理が必要です。

ここでは、購入した投資マンションの管理について解説していきます。

マンションの管理業務の内容

まずは、マンション管理にはどのような内容が含まれるのか知っておきましょう。

  • 入居者の募集・審査
  • 契約
  • 家賃の集金、催促
  • クレームへの対応、仲裁
  • 清掃、防犯
  • エレベーターなどの保守点検
  • 契約更新
  • 解約

などなど、さまざまな業務が含まれます。また、築年数がある程度経ったあとは、外壁や水道管、屋上の防水補修などの大規模な修繕が必要になります。

ワンルームマンション投資の場合は、マンションの大規模修繕や共用設備の清掃などは行いません。ただし、物件のクリーニングやリフォームといった管理は必要です。

マンションにはさまざまな管理業務が付随しますが、おもなものをあげると次のような業務があります。

  • 入居者募集・審査・契約
  • 家賃の集金、督促
  • クレーム対応、仲裁
  • 清掃、防犯
  • エレベーターなどの保守点検

まず、絶対的な業務なのが入居者の募集です。不動産会社への登録、サイトへの登録のほか、あらゆる媒体を通じて募集を告知します。部屋の利点をアピールし、空室があることを周知できるかもっとも重要な業務です。

入居者の申込があれば、入居条件と適合するか審査します。職業や収入、家賃滞納した場合の保証人など、おもに家賃トラブルが起きないかどうかを重点的にチェック。審査に問題なければ契約で、敷金・礼金や当初の家賃などを支払ってもらいます。

入居者が決まり、実際に住みはじめてからは家賃の入金を管理。支払いが遅れたときは督促するほか、場合によっては保証人へ連絡して払ってもらうことも。

クレームは、ほったらかしや先延ばしにせず、すみやかに対処することが鉄則。住人からのクレームだけではなく、近隣住民からの住人に対するクレームにも対応しなければいけません。遺恨をのこざず、トラブルを大きくせずにうまく仲裁する必要があるため、かなり慎重な対応が求められます。

建物が汚れるとマンションの資産価値が下がるだけでなく、入居率も下がってしまうので清掃も重要な業務です。ロックの管理や防犯フェンスの点検など、セキュリティ面も管理も居住者に安心して住んでもらうためには欠かせないポイント。

エレベーターや共有スペースなどの保守点検も、快適な住環境を提供するためにもあわせてやっておかなければいけない業務です。

そのほか、消防点検や植栽の手入れ、退去時の立会い、修繕費の管理と修繕計画・手配など、マンションの管理業務は多岐にわたります。

とくに、家賃入金・督促、マンションの清掃・維持・点検はマンション経営において絶対に手の抜けないポイント。家賃がちゃんと管理できていないとオーナーの収益・キャッシュフローにダイレクトに影響を及ぼしますし、暮らしやすいマンションを維持しておかないと入居者はなかなか定着してくれません。

実際には管理業務は不要!

とはいえ、マンション投資においてはほとんどの場合、オーナーが管理業務を行うことはほとんどありません。管理会社に業務を任せてしまうことが多いので、手がかかることは基本的にはないと考えて差し支えありません。

マンション投資が副業として人気があるのは、管理などの日常の手間がないため。生活を変えずに副業や投資ができるのは大きな魅力です。

修繕積立金を使った修繕も、素人である私たちではなかなか難しいもの。これも管理会社が基本的には行ってくれるので安心です。水回りやエアコンの故障は賃貸にありがちですが、その修理も心配ありません。

大切なのは、信頼できる管理業者を選ぶこと。日々のメンテナンスはもちろんのこと、入居者募集や空室対策もしっかりやってくれる管理会社なら、空室リスクを抑えることもできます。優秀な管理会社を選び、管理を一任しましょう。

前述のように、マンションの管理業務を1人でやろうと思うと、とても片手間では無理でしょう。

ですが、管理会社を活用することで実際にはこうした管理業務は不要となります。

たとえば、家賃の入金管理や気が引ける督促も管理会社がやってくれますし、わずらわしいクレームであってもトラブルをこじらせることなく対応してくれるので、余計な神経を使わずに投資だけに集中できるというメリットも。

しかし、管理会社ならどこでもいい、というわけではありません。オーナーが求めるサービスをこなせる実力があるかどうかがポイントです。

たとえば、家賃滞納時の回収率が高かったり、トラブル対応の経験豊富な専任スタッフが在籍していたりするなど、わたしたちのニーズに見あった強みをもつ管理会社であるかどうか。

家賃の数%(委託管理なら5%程度、サブリースなら10~20%程度)の委託料・管理料がかかりますが、それだけ払ってもやってもらうだけの価値は十分にあります。

大切なのは管理を一任できる、信頼できる管理会社を選ぶことです。

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