投資を成功させる秘訣

ここでは、ワンルームマンション投資を成功せるために知っておきたいポイントを6つ、解説していきましょう。

「勝てる立地」を選ぶ

ワンルームマンション投資を成功させられるか、それとも失敗に終わるのか。そのすべては物件の立地にかかっている、といってもいいでしょう。

多少「ボロいかな?」と思うような物件でも、立地さえ完璧なら入居需要は必ずあるもの。「住みたいまちランキング」の上位に毎年名を連ねるような駅なら、家賃が高めであっても、部屋が狭くてもニーズはあるため、空室リスクは高くありません。

たとえ空室となっても、人気エリアはもともと賃料が高めに設定されているので、少しくらいなら「家賃を減額してみる」という禁じ手も使えます。

内装や設備はあとからいくらでも変えられますし、ある程度の資金力があればリノベーションなどによって間取りも変えてしまうことができるでしょう。しかし、立地だけは変えることはできないのです。

それだけに物件選びにおける立地には慎重にならなければいけません。

人気エリアの物件だからといって、なんでもお構いなしに手を出すのは投資失敗のもと。購入価格が高くなれば、それだけ利回りは悪くなりますし、投資額を回収するのに期間がかかりすぎて収益物件としては不向きといえます。

あくまで投資目的で購入するわけですから、予算や収支バランス・キャシュフローと利回りを総合的に考え、物件を選ぶ必要があるのです。

またワンルームマンションという特性も考えて立地を選ぶことも、投資を成功させる重要なファクターのひとつ。

ワンルームはおもに単身者・学生が居住ターゲットですから、コンビニや飲食店が充実している・駅の終電が遅いなど、居住者層のニーズとマッチする立地であるかどうかもチェックしておきましょう。

徹底した空室対策

ワンルームマンション投資の天敵はなにか。それは空室です。数十件もの物件を運用しているなら1件、2件の空室はさして痛くはないでしょうが、単戸、または数戸の物件で運用している場合は、空室は命取りとなります。

そのため、空室対策は徹底しておくことがワンルームマンション成功への秘けつとなるのです。

必ずしておきたい空室対策が、掃除や設備点検などの管理は欠かさないこと。マンションや部屋が汚れていたりゴミが目立っていたりするようだと、それだけで入居希望者の心象は悪くなり敬遠されます。誰もが住みたいと思えるキレイで使いやすい状態をキープしておきましょう。

人気のある間取りに変更したり、最新の機材・設備を導入したりするのも効果的。たとえば、ロフトをつけてみる。たとえば、電灯をLEDに替えてみる。さらには、インターフォンをモニター付きのものにする、など。ワンルームに需要のある年齢層に支持される、部屋づくりをしてみてください。

退去者が出たときのために、あらかじめ入居者募集に強い不動産業者・管理業者を見つけておくことも大切。退去の申し出があればすぐに業者に連絡し、退去後に間をあけず入居者が決まるよう手配しましょう。

多くのメディアに宣伝媒体をもっている、そのエリアの不動産情報に独自のネットワークをもっているなどの業者が、入居者募集に力を発揮してくれます。

そ究極の対策は、管理会社の「空室保証」を利用すること。手数料や委託費で家賃の何%かは失いますが、それでも毎月確実に収入を得られるため、どうしても空室リスクが不安な方には加入をおすすめします。

出口戦略を立てておく

マンション購入時、売却までを考えておくのが出口戦略。

ワンルームマンションを買ったものの残念ながら投資がうまくいかなかった場合、また現金化が必要になって物件を手放す場合などがないとは言い切れません。

売却したほうがより利益をえられるケースも少なくありませんし、現状赤字でなくともリスクとゲインのバランスを見比べた結果、リスクが高いとなれば売却したほうが正解です。ですから、いつそのときがきてもいいように出口戦略はあらかじめ立てておくことが、ワンルームマンション投資の鉄則ともいえます。

「でもマンションに入居者がいるなら家賃は入り続けるし、売る必要はないんじゃないの?」と、思われる方もいらっしゃるでしょう。

しかし、その居住者が恒久的に住み続けてくれる保証はどこにもありません。また退去したとき、空室がすぐに埋まるという確約もないのです。

半面、いずれは必ず物件は老朽化して修繕が必要となってきますし、建物は減価償却されて目減りしていくことが確実。まとまった出費はなからず訪れ、資産価値も漸減していきます。そのタイミングを見計らい、売却計画を立てておくことが、出口戦略というわけ。

そのほか「より高利回りで低リスクの物件を購入したいので、そちらに資本を集中したい」「周辺エリアの同規模マンションの家賃が下がったので、こちらも下げざるをえない」といったケースでも、出口戦略による売却が必要となってくるでしょう。

どうなったとき、どういう場合には物件を売却する、ということをあらかじめ想定しておきましょう。

新耐震基準をクリアした物件であること

1995年の阪神・淡路大震災以降、「建築物の耐震改修の促進に関する法律」(耐震改修促進法)が制定されるなど日本の耐震基準は厳格され、マンションの建築基準・耐震基準も厳しくなりました。

「新耐震基準」は、それ以前の1981年に制定され、震度6強の地震でも倒壊しないという建築基準です。この基準に沿った建物は、阪神・淡路大震災で倒壊することがなかったことからも、その効果が認められています。

1981年以降に建てられたマンションなら新耐震基準をクリアしているため問題はありません。

しかし、問題なのはそれ以前に建てられた物件。すでに築40年前後の物件となるので、あまり購入する機会がないかもしれませんが、1981年以前の物件は必ず新耐震基準をクリアしているか、またそれに準じた補強・補修がなされているかを確認してください。

万一、新耐震基準に満たない物件を購入してしまうと、倒壊のリスクがあるだけでなく、地震保険に加入できなかったり、各種免除・控除がうけられなかったりするデメリットがあります。

また、新耐震基準をクリアするために補修が必要となると、最悪、億単位での出費が必要となることも考えられ、投資どころではありません。

そもそも耐震性に問題があるようなマンションには、入居しようなどという奇特な人はいまやいないでしょう。

できれば1981年以前の物件には手は出さない、購入するとしても新耐震基準をクリアしていることを確認する。ということを覚えておいてください。

独自のサービスを提供する

空室のリスクを避け、入居率を高めるためには「ここがいい」「ここに住みたい」と入居希望者に思わせることです。

そのためには、ほかの物件にはない、独自のサービスを提供するのも効果的でしょう。

代表的な例としては「敷金2か月→1か月分無料」「最初の1か月分の家賃無料」「2か月間家賃半額」などのキャンペーン。いまでは珍しくなくなってきていますが、「インターネット無料で使い放題」「BS放送無料」など、設備面での無料サービスもかつては斬新で有効でした。

こうした減額キャンペーンや無料サービスは、一見するとオーナーに損のように思えますが、基本的な家賃を下げることではないので、中長期的な視点に立てばメリットの大きな空室対策です。ひと月でもふた月でも長く入居してもらえれば、決して損とはいえません。

また、学生の出入りの激しいエリアの物件なら、家具・家電備え付けの物件としてアピールするのもあり。地方から大学に出てきた学生は、また就職で地方に戻る場合も少なくありません。そんなケースでは、備え付け物件であれば大型の家具や家電をあらたに購入したり運送したりする必要がなくなるため、大きなアピールポイントとなります。

その場合、家具や家電は学生好みのデザインや機能のものをセレクトしておくことが肝心。

ほかにも「女性限定」「事務所利用可」「家賃振込手数料無料」など、近隣のライバル物件にはない独自サービスを積極的に展開してみてください。

投資会社を見極める

ワンルームマンション投資は、不動産投資のなかでもはじめやすく、低リスクであることが魅力です。

しかし、不動産投資であることに違いはなく、相応の不動産知識やマンション経営ノウハウが求められます。だからといって、決して成功させることが難しい投資ではありません。

それは投資会社の存在があるからです。ワンルームマンションの投資会社は、単に物件を紹介・仲介したりするだけでなく、マンション運営のサポートまで手がけてくれます。

投資会社をうまく活用することで、不動産や経営にかんして専門的な知識や経験がなくても、ワンルームマンション投資で収益をあげることは十分、可能なのです。

だからといって、投資会社からどこでもよいわけではありません。

いい加減な会社を選んでしまと、意に沿わない物件を押し付けられたリ、購入後の管理をしてくれなかったりします。

対して優良な会社であれば、物件探し以外にも、ライフプラン設計からローン計画の提案、購入後の一元的な賃貸・物件管理、各種サポートなど、オーナー目線での手厚いサービスを提供。投資ビギナーでも安心です。

物件同様、むしろそれ以上に投資会社を慎重に選ぶことは重要だといえるでしょう。

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