ワンルームマンション投資の失敗事例

ここでは、ワンルームマンション投資で残念ながら失敗してしまったという人たちの体験談をとりあげてみました。みなさんの貴重な体験を、反面教師として参考にしてください。

営業されるままに投資したらプラス収支にならず

わたしは5年前に1件のワンルームマンションを購入しました。きっかけは、ワンルームマンションの営業電話かかってきたことから。

ふだんは営業電話なんか相手にしないものの、なんとなく話を聞いているうちに出身が近いことがわかり、そのよしみで彼の上司とともに一度だけあって話をすることになったのです。

わたしも年金に対する不安などがなかったわけでないので、少し興味があったのは事実でした。対面で話をしていると、都内にある利回り5%ほどで2,200万円の新築マンションをすすめられることになります。

いたって普通の営業トークで、とくに強引に押し売りされたわけではなく、利回りやマンション投資の年金機能などもおぼろげながらわかるかどうかの知識だったので、いくらなんでも即決はできません。いったん家へ持ち帰って検討することに。

友人・知人に相談すると、ほとんどの人は反対の意見。しかし「早く決めないとほかに買い手がつきそう」と何度か営業の催促をうけたこともあり、結局、わたしはその物件を買うことにしました。手付金はわずか15万円でいい、というのも購入を決めた理由です。

ローンの返済額を差し引いても毎月5,000円は収入があったので、そのときは「悪い買い物じゃなかった」と思ったことを覚えています。

やがてまた同じ営業の電話があり、今度は「リスクを分散するために違う場所に物件をもったほうがいい」というので、信用して都心近郊の物件をすすめられ購入。この物件の収支はトントンでしたが、赤字というほどではありません。

問題がおきたのはそれから3年たってから。2件が同時に空室になり、しかもリフォーム費用で15万円の出費を強いられたのです。空室もすぐには埋まらず、結局は両方とも値下げしてようやく入居者が決まりました。

空室時のローン返済やもろもろの出費も加えると50万円を超える赤字です。売却しようにも、購入時の価格から考えるとプラスにすることはできません。

家賃を下げたことで利益もでず、いまでは毎月プラスもマイナスもなく、修繕時にマイナスがかさむという収支となってしまっています。

やはり、言われるがまま購入するのではなく、自分で収支計画をしっかり立てて買うことが大切だと実感しました。

どうすれば失敗しなかったか

この失敗談の失敗したポイントは、次の3つのポイントでしょう。

  • 営業担当の言われるままにワンルームマンションに投資したこと
  • ワンルームマンションの将来的な価値を見落としていたこと
  • 自分自身で収支計画を立てなかったこと

ワンルームマンションに限らず、不動産は必ず年数が建てば劣化していきます。そのことについて触れなかった営業担当者を信用してしまったことが大きな失敗点です。

ですが、それは営業担当者の責任ではなく、自分自身で長期的な収支計画を立てなかったことが原因。そして、ワンルームマンション投資の収支計画が必要なことは、不動産の長期間での劣化や修理のリスクについて調べていればわかったはずです。

新築マンション購入で赤字が膨張

わたしがワンルームマンション投資をはじめたのは、安定し家賃収入がえられるという点と、年金など老後への不安からでした。

そんなタイミングでたまたまかかってきたマンション投資の営業電話で、興味をもったのです。そこで思い切って新築ワンルームマンションを2,800万円で買って、運用することに。新築マンションを手に入れられるというのも、わたしには魅力でした。

2,800万円を金利2.85%の30年ローンで借り、毎月10万円を返済。しかし、家賃は9万円なので毎月1万円のマイナスとなります。しかし営業の人の、「月々1万円の支払いでワンルームマンションを1室手に入れられるのだからお得」というような話を聞き、「そうか30年後にはわたしのものか」と、そのときは納得してしまいました。

いま思えば、なぜそんな都合のいい解釈をしてしまったのかわかりません。冷静に考えると、支出はなにもローンの返済だけではないのです。

管理費や修繕積立金、退去時はクリーニング、入居募集時は募集広告などの出費が必要となります。しかも空室となれば家賃収入が0円。

つまるところ、年間収支では20万円ものマイナスとなり、老後の年金の心配をしているどころではなくなりました。毎月毎月、じりじりと貯蓄が蝕まれ、いま現在の生活を守ることが急務となってしまったのです。

結局、とても投資用のワンルームマンションを所有・運用している余裕もなくなり、売却することになります。のこったのは売却益で相殺できなかったローンの残債だけ。

ランニングコストについて検討もせず物件を買ってしまったこと、そのため収入と支出が逆ザヤとなってしまったことで、余計なローンを背負いこむことになってしまい、悔やんでも悔やみきれません。

どうすれば失敗しなかったか

この失敗談は営業担当者を信用してしまったことが大元ですが、根本的な失敗の原因は先程とは異なります。

  • 収入を得るためのワンルームマンション投資ではなくなっていたこと
  • 不動産を所有するためのコストについて考えなかったこと
  • 長期的な収支計画を立てなかったこと

この方の場合は、よく考えずに投資をしたせいで、目的が入れ違っていることが問題です。投資というのは収入を得るための方法ですが、マンション購入の段階でマイナスが発生しているのですから、これは老後のための投資ではありません。

もちろん、賃貸物件として貸し出すからには、ランニングコストのことも考えるべき。そして、やはりワンルームマンション投資を始めるときには、長期的な収支計画を立てることが大切です。

売却したくてもできないジレンマ

ワンルームマンション投資には、節税効果と生命保険代わりになる特徴があります。わたしの場合は、この2つのメリットにひかれて新築のワンルームマンション投資をはじめました。

ワンルームといえども、新築マンションの部屋を1室買うようなまとまった資金はもちろんありません。ですから、住宅ローンを組んで購入、投資をすることにしたのです。

月々の家賃収入からローン返済を差し引くと、毎月2万円ほどの赤字。それでも当初期待していた節税効果は得られるので、税金の還付まで含めて考えるとタートルでは黒字収支となります。ここまでは狙い通りでした。

ですが、それから数年たつと節税効果が薄まり、毎月の赤字がそのままダイレクトに響き大きなダメージとなってしまったのです。節税効果もなく、毎月赤字を垂れ流すだけだと、さすがに維持できません。

もう経営するのはあきらめ、売却しようと見積もりを依頼しました。が、その査定結果を聞いて愕然。

購入時の価格よりも売却査定価格が400万円も低かったのです。この金額で売却できたとしても、とてもローンの残債は支払いきれないのは明白。

結局、もう売却はあきらめました。収入があってはローンの繰り上げ返済をすすめ、なんとか月々の収支がプラスになるように努力する日々です。

なぜこのような事態になってしまったのか、あらためて考えてみると、投資用新築マンション特有の価格事情について勉強不足だったことが挙げられます。

投資用の新築マンションには販売するための広告費や人件費などの販促費用が加算され、一般的な相場よりも高くなる傾向があるのです。しかし、売却価格においてはその費用は当然、反映されません。

ですから、400万円もの価格差がうまれてしまったのです。みなさんも新築物件を購入する際は、そのあたりも勘定にいれておくべきでしょう。

どうすれば失敗しなかったか

このワンルームマンション投資は一見とても賢明な判断ですが、次のポイントが失敗点でした。

  • そのエリアの新築マンションの相場を調べなかったこと
  • 節税効果に関する長期的な計画を立てなかったこと

新築のワンルームマンションを購入して投資をするのであれば、購入時にそのエリアのマンションの相場をよく調査するべきだったのでしょう。さらに、長期的な節税効果の計画を立てておけば、赤字になることはわかったはずです。

この失敗団から学べることは、不動産購入時に不動産に対する知識を深めることと、調査を念入りにすることが大切だということ。さらに、やはりここでも長期的な運用計画の必要性を感じます。

隠れリスクに気づかず…

東京の一等地・銀座にワンルームマンションを購入した、わたしの体験談を少しお話しさせていただきます。

そのマンションは銀座というブランドもあり、12%という高い利回りが期待できる物件でした。購入できた瞬間は「掘り出し物のお宝を見つけた」と、まさに天にも昇る気持ちだったことを覚えています。

銀座で利回り12%の物件ですから、これから先の不労所得は安泰。老後の安定した生活も確保されたようなものと考えても間違いはないでしょう。

ですが、結果からいえば、わたしはこのワンルームマンションを2年で売却せざるをえないことになります。

このマンションはメタボリズム建築といわれる、部屋がカプセル型になっていて1戸1戸を分離して取り外すことができる、特殊な構造の建物でした。

設計は有名建築家の方で、わたしはその1室を580万円で購入。これで家賃は6万円という設定でしたから、12%の高利回りも納得でしょう。

しかし購入してわかったことですが、このマンション、実は問題だらけのワケあり物件だったのです。

たとえば、建築資材にアスベストが使われており、建て替えが何度も検討されたものの、歴史的にも価値ある建造物ということで管理組合のなかでも話がまとまらず、放置状態。

築40年以上経過しているため、あちらこちらに老朽化も見られます。雨漏りや外壁の剥離、空調・給湯設備の故障など、決して住みやすい物件だとは言えません。

それを管理すべき管理組合も機能しておらず、改善される見込みもありませんでした。

いくら銀座といえども、これでは入居者が寄り付いてくれないのです。運よく入居者が決まったとしても定住は望めず、すぐに退去してしまいます。

立地と利回りだけで選んでしまったわたしのミスですが、数字やデータには表れない、こうした「隠れリスク」についても調べておくべきだったとつくづく後悔しております。

どうすれば失敗しなかったか

この体験談での失敗点は実にシンプルで、次の2つがポイントとなります。

  • 実際に物件を内見しなかったこと
  • 物件についての情報収集が不足していたこと

東京・銀座という一等地で、なぜこれほどまでの良い物件が見つかるのか、ということを考えれば、訳あり物件である可能性は考えられたはずです。内見もせず、その物件の情報も不足している状態で購入したことが問題でしょう。

この場合は、やはり物件に関する情報をもっと集めて、実際に足を運び、物件の状態を隅々まで確認することが求められます。建材全てを把握することは難しいでしょうが、ワンルームマンションの古さは見ればわかるでしょう。

この失敗談は、実際に物件を見れば防げたことなので、データだけで判断しないことが大切です。

地方マンション特有の落とし穴に

投資目的でワンルームマンションを購入するなら、利回りは高いにこしたことはありません。

そこではわたしは、地方にあった利回り10%というワンルームマンションを投資用として購入しました。地方の物件なので東京都心のワンルームと比べると、かなりお安く手に入れることができ、はじめは「いい買い物ができた」と大満足。

東京よりも家賃が低いため月々のゲインが大きくありませんが、節税効果や年金効果、生命保険効果などを考えるとそれでも十分です。

ですが、その家賃の低さが命取りとなることを、このころのわたしはまだ知りません。

購入後、しばらくは順調に運用できていたのですが、異変が起きたのははじめての退去者があった月のこと。退去費用の内装費やクリーニングで10万円もの費用がかかったのです。

このマンションの家賃は3万円。管理費や修繕費の積立金を差し引くと、毎月の収益は2万円ですから、5か月分の収益が一瞬で吹っ飛んでしまったことになります。

さらに追い打ちをかけるように、その2か月後にはエアコンが壊れてしまうという悲劇が。修理することは不可能で、新規にエアコンを導入するためにここでも10万円の出費を強いられました。

10か月分の収益をわずか2か月の間で失ったことになります。ようやく、このとき家賃が低いと設備投資などの費用負担が重くのしかかってくることを、身をもって知ることになったのです。

同じワンルームマンション投資でも、複数戸の部屋を運用していたり、一棟マンションを運用していたりする場合は、家賃が低くても母数が多いため問題ないのでしょう。しかし、わたしのように1戸だけで細々と運用しているケースでは、低家賃物件の費用負担はとてもじゃないですが体力がもちません。

地方に限らず、家賃の低い物件を購入する際は、そのあたりのこともちゃんと計算しておくべきだと痛感させられました。

どうすれば失敗しなかったか

この失敗談は非常に惜しいところですが、問題となった点は次のとおりです。

  • ワンルームマンションを利回りだけで選んだこと
  • 賃貸物件としてのランニングコストを考えていなかったこと

ワンルームマンションは利回りが良くても、実際の家賃が少なければ収益は小さなものです、そこで、節税効果や生命保険としての効果を収益と同等に考えてしまったことが、そもそもの失敗点だと考えられます。そして、ランニングコストのことが考えから抜けていたという点が、最大の失敗のポイント。

この体験談では、ランニングコストのことを含めて収支計画を立てておけば、失敗は防げたはずです。また、利回りだけで選んでしまい、実際の収益を計算しなかったという点も落とし穴でしょう。

失敗例から学べること

ワンルームマンション投資の失敗にはさまざまなケースがあるようです。

営業担当者にすすめられるがまま契約してしまった人は、情報収集が不足していたようです。リスクについて考えず、営業トークに惑わされてしまってはいけません。複数の会社に問い合わせ、信頼できる担当者に出会うことが重要となります。

利回りばかりを見てしまった人は、ワンルームマンションの質について考えなければいけなかったでしょう。物件の特徴や、周囲の環境などチェックするべきポイントはたくさんあります。失敗しないワンルームマンション投資をするためには、表向きの数字をみるだけでなく、物件について綿密に下調べすることが必要です。投資初心者であればなおさらでしょう。

将来への不安を解消するために取り組むワンルームマンション投資。安心できるまで徹底的に調査して、成功する物件を購入したいですね。

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