新宿区のワンルームマンション投資

新宿区と言えば、世界で最も乗降者数が多い「新宿駅」がある日本の交通の中心地と言っても過言ではなく、多くの人が集うエリアです。こちらでは、新宿区のワンルームマンション投資についてご紹介します。

昼夜を問わず23区内で最も人が集まるエリア

新宿区は世界有数のターミナル駅である「新宿駅」が存在し、都庁や有名企業のオフィス、ショッピングモールなどが立ち並び、23区内で最も人が多く集まるエリアです。さらに、日本一の歓楽街である歌舞伎町も存在しますが、ワンルームマンション投資をするエリアとしてはどのような評価を受けているのでしょうか。

実は、新宿区はワンルームマンション投資をするエリアとしてはかなりの有力候補で、その理由は新宿区に次のような特徴が存在するからです。

単身世帯の割合が東京23区内で第1位

2010年度の国勢調査によると、東京23区のみならず、全国の市区の中で最も単身世帯が多かったのが新宿区です[1]。そして、現在でも新宿区の単身世帯数は増え続けており、2015年度の国勢調査ではさらに10,783世帯の増加で合計132,644世帯が単身という結果になりました。未婚者の率も全国の中で最も高いと言われる新宿区なので、今後も単身世帯は増加するであろうと考えられます[1]。

出典:(PDF)「2015年国勢調査人口等基本集計結果-新宿区の概要-」の要約:新宿区より/新宿区:「2015年国勢調査人口等基本集計結果-新宿区の概要-」の要約[PDF]

外国人登録者の人数も23区内で第1位

新宿区では日本人の単身世帯だけでなく、外国人の単身世帯もかなりのウェイトを占めます。新宿区の外国人比率は年々増加傾向にあり、2015年の段階では総人口の9.2%が外国人です。

さらに、新宿区の外国人登録者で最も多い年齢層は20代であり、単身世帯である可能性が高いと言えます。一時的な居住をしている外国人登録者のほとんどが賃貸物件に住むと考えられるため、年々増加する外国人をターゲットとしたワンルームマンション投資も需要が高いでしょう。

出典:(PDF)「2015年国勢調査人口等基本集計結果-新宿区の概要-」の要約:新宿区より/新宿区:「2015年国勢調査人口等基本集計結果-新宿区の概要-」の要約[PDF]

新宿区の賃貸事情と居住性について

新宿区の賃貸物件の家賃相場は23区内でも高めの水準を保っており、ワンルームで9.96万円、1Kで9.34万円、1DKで12.44万円となっています。

新宿区には国内最大の歓楽街である「歌舞伎町」があり、多種多様な人々が多く集まるエリアです。そのため、居住エリアとしての適性の低さや犯罪発生率の高さが懸念されますが、新宿中心部から離れると、高級住宅街や学生向けのエリアなども見られます。また、交通アクセスの良さもあり、23区内でも高い人気を誇るエリアです。

新宿区でのワンルームマンション投資

新宿区のワンルームマンション需要

新宿区に住むなら、中心部よりも離れたエリアのほうが居住性が高いでしょう。

新宿区の北部である下落合や若宮町、砂土原などは高級住宅地となっていますが、同じ北部にある高田馬場には大学があるため学生が多く暮らしています。また、東部の牛込柳町、若松河田周辺は住環境が良い閑静なエリアで、賃貸物件の家賃相場も比較的手頃となっているようです。

学生や若い人の単身世帯を狙ったワンルームマンション投資であれば、これらのエリアが安定した収益を望めるでしょう。

新宿区の地価変動について

新宿区の地価公示では、平成27年から平成30年までに下落したエリアは存在していません。どのエリアも地価は上昇し続けており、商業用途としては西新宿1丁目や新宿3丁目が毎年10%以上の上昇、住居用途としては北新宿4丁目が3%前後、西新宿5丁目が5%前後の上昇を続けています[2]。

人口も2035年までは確実に増加するだろうと予測されていること、23区内でも中心地としての顔を持つことを含め、今後も地価が下落する可能性は低いでしょう。

新宿区の投資物件例

最寄駅 都営大江戸線「牛込神楽坂駅」
アクセス ・都営大江戸線「牛込神楽坂駅」から徒歩で5分
・都営大江戸線「牛込柳町駅」から徒歩で7分
価格 2190万円
利回り 4.76%
築年数 17年
専有面積 20.44m2
最寄駅 JR山手線「新宿駅」
アクセス JR山手線「新宿駅」から徒歩で15分
価格 900万円
利回り 9.07%
築年数 43年
専有面積 15.59m2
最寄駅 JR総武線「大久保駅」
アクセス JR総武線「大久保駅」から徒歩で4分
価格 980万円
利回り 7.34%
築年数 35年
専有面積 9.96m2
最寄駅 都営大江戸線「東新宿駅」
アクセス 都営大江戸線「東新宿駅」から徒歩で7分
価格 1050万円
利回り 6.20%
築年数 28年
専有面積 15.75m2
最寄駅 東京メトロ東西線「早稲田駅」
アクセス 東京メトロ「東西線「早稲田駅」から徒歩で2分
価格 1100万円
利回り 7.20%
築年数 34年
専有面積 20.15m2

[1]

参照:新宿区:(PDF)研究所レポート2015(新宿区の単身世帯の特徴(3))

[2]

参照:新宿区:地価公示価格

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