初心者向け!手堅く資産形成できる
ワンルームマンション投資とは?

初心者でワンルームマンション投資をやろうとしても、知識も経験もなく不安が多いです。このサイトではそんな、初心者でも安心してワンルームマンション投資を行ってもらうべく、物件選びのポイントや管理方法、空室対策、出口戦略などを初心者にもわかりやすく説明しています。さらに、よくある失敗例とその対策も丁寧に紹介し、ワンルームマンション投資のリアルもしっかりお伝えしています。不安の多い初心者でも、安心して1歩踏み出してもらえるよう、誠心誠意お伝えするよう心がけています。

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儲かるワンルームマンション投資とは?

ワンルームマンション投資の利点

ワンルームマンション投資の最大の利点は、収益が比較的安定していて、しかもそれが長期的に期待できること。

利回りはたしかに低めではありますが、将来の安定した生活のための投資としては最適です。 ワンルームマンションは、価値が一気に半分になったり、無くなったりするようなことはありません。大損するリスクが少ないので、安心して投資を続けられます。

しかも、持ち主に万が一のことがあれば、家族に遺産として残すことが可能。ローンの残債の支払いが免除されるので、生命保険代わりになります。

ワンルームマンション投資の利点とは

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中古と新築の違い

ワンルームマンション投資を始める場合に、新築物件と中古物件のうちどちらを選ぶか、という選択をしなければなりません。

新築のほうが値段が高いぶん価値が下がりにくく、修繕もしばらくは必要ないので、大きな負債を抱える可能性が少なくなります。

一方中古は修繕や価値下落の可能性はありますが、購入価格も安くなります。 ただ、一度入居者が入った以上、隠れた欠点を見極める観察眼も必要です。

中古と新築の違い

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物件選びのポイント

ワンルームマンション投資の成功を決める最大の要因は、やはり物件選び。価値が高く、空室率を低く保てる部屋をできるだけ安く買うことが収益確保には欠かせません。そこで、価値の高いワンルームマンションを選ぶための基準について解説しています。

立地と物件価格もちろんのこと、耐震基準のこと、修繕積立金の負担のこと、そして顧客目線での物件選びといったトピックを取り上げています。自分が住みたい物件ではなく、ターゲットに設定した層が住みたいと思うマンションを想像して、物件を選ぶことが重要なポイントになります。

物件選びのポイント

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管理方法について

マンション投資は、購入すればあとは放っておくだけ…というわけにはいきません。入居率を高く維持するために、しっかりとマンションを管理しなければなりません。

といっても、管理業務のほとんどは管理会社に委託するのが一般的。入居者募集や契約書なども、管理会社が行います。大切なのは、信頼できる管理会社や不動産会社を見つけ出すことです。

マンションをきれいに使いやすく保ち、退室が出ればすぐに入居者を探してくれるような管理会社を見つけましょう。

管理方法について

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覚えておきたい空室対策

マンション管理と重なる部分が大きいのですが、長期間ワンルームマンション投資で収益を出し続けるには、空室対策をしっかりとしておくことが大切です。

空室リスクは、不動産投資の少ないリスクのひとつ。この対策ができれば、より価値のある投資になることでしょう。ここでは、どんな物件を選べば空室が出にくいか、どんな運用をすればいいのかまとめています。家賃に影響せず、多少の費用だけで集客効果を高めるワザもご紹介しています。

覚えておきたい空室対策

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出口戦略(売却戦略)について

ワンルームマンションに限らず、不動産投資のゴールと言われているのが物件の売却。ゴールにあたるので、売却戦略のことを「出口戦略」と呼びます。

ここでは、出口戦略の概要や、どうして収益の出ている物件を売却しなければならないのか、そしてどのように出口戦略を立てればいいのか、ご紹介しています。 マンションは、どんなに人気のあるものでも、多少は価値が落ち、空室が出る可能性が少しずつ増していきます。そのことを頭に入れ、購入の時点で出口戦略を想定することが大切です。

出口戦略(売却戦略)について

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気をつけたい失敗例

ワンルームマンション投資を始めるにあたって、これまでの失敗例から学ぶべきポイントもたくさんあります。

そこで、ワンルームマンション投資の失敗例とその原因を紹介しています。 その3つとは、資産価値の低下を読み切れずに収支が赤字になってしまったケース、東京ではなく地方の物件で投資を始めてしまったケース、高利回り物件に飛びついて結局大きなリスクを迫ってしまったケースです。

よくある話ですが、知っていないと同じ過ちを繰り返す可能性があります。ぜひ目を通してみてください。

気をつけたい失敗例

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ワンルームマンション投資の事例集

ワンルームマンションで成功している方も多くおられます。その反面、中には失敗してしまうこともあります。

このサイトでは、ワンルームマンション投資の成功例はもちろん、失敗例もご紹介しています。失敗例では、なぜ失敗が起きたのか、失敗が怒らないために何をすればいいのかを事例に合わせてご説明させていただきます。

大事なのは同じ失敗を繰り返さないことです。初心者でも安心して、ワンルームマンション投資が行えるよう成功例と失敗例どちらも学んでおきましょう。

ワンルームマンション投資の事例を詳しく見る

ワンルームマンションに投資する人たち

ワンルームマンション投資を行う方はたくさんいます。

年代はバラバラで、20代から始めるという方もいれば、定年退職した60代の方まで。さらに、職業も幅広く、医師のような高所得な方もいれば、公務員や一般企業のサラリーマンなど、さまざまな方がワンルームマンション投資を行っています。若いからなどの理由で諦める必要はありません。

このカテゴリでは、そんな方たちが実際に不動産投資を行ってきた体験談などを紹介していきます。

【年代別・職業別】体験談集について詳しく見る

なぜ初心者には“ワンルームマンション”なのか

不動産投資にはさまざまな方法がありますが、なぜ初めにワンルームマンションなのでしょうか。

ここではワンルームマンションの特徴や購入価格など、ワンルームならではのメリットについて、詳しく紹介していきたいと思います。

ワンルームマンションの特徴

ワンルームマンションは、投資にかかる初期費用が少なく抑えられ、マンションの一室のみを所有しながら家賃収入を得ることができますが、それ以外にも以下のような特徴があります。

入居者を見つけやすく空室期間が短い

単身世帯といっても学生だけに限らず、社会人や高齢者まで幅広い年齢層が存在しています。

単身者の数は首都圏を中心に増加傾向にあるため、前の入居者が抜けた後でも空室のままにされるリスクが少なく、次の入居者が見つけやすくなっています。

ファミリータイプのマンションは、入居者を募る際に思ったように応募が来ない可能性がありますが、ワンルームの場合は回転が速いということもあり、空室期間を短くできるというメリットが期待できます。

購入価格が安い

ファミリータイプのマンションに比べて、購入価格が安いこともワンルームマンションの魅力のひとつ。

一棟まるごとアパートやマンションを所有する場合、建物に加えて土地も丸々購入しなければならないので、ワンルームに比べて投資費用が高額になってしまいます。

ワンルームタイプであれば、エリアや建物の築年数によっては一棟丸ごとの購入を大きく下回る価格で購入することができるので、初期投資をできるだけ低く抑えたいといった場合にも向いています。

リフォーム、メンテナンス、管理維持にかかるコストが安い

3LDKなどファミリータイプのマンションは規模が大きく、修繕費用やリフォームにかかる費用がかさんでしまうというデメリットがあります。

地震などの災害発生時にはオーナーとしてメンテナンスを負わなければなりませんし、中古マンションの場合は経年劣化によるリスクも考慮しなければなりません。

その点、ワンルームであれば費用を抑えることが可能で、ファミリータイプよりも安くコストを抑えることができます。

ワンルームマンションのメリットデメリットまとめ

ワンルームマンションは一般的なマンションに比べて投資額が低く抑えられること、単身者の利用が見込めることから空き部屋のリスクが少ないといったメリットがあります。

デメリットとしては、新築ワンルームの場合、販売のための人件費や販売促進費用が上乗せされているため、投資効率が悪くなってしまいます。

中古のワンルームの場合は築年数に応じて家賃が下がっていくため、周辺に新築のワンルームが増えてくると、空き部屋のリスクが出てくるということです。

以上の点に留意しながら、リフォームなどの手間も考えて投資に臨むことが大切です。

ファミリーマンションの特徴

ファミリーマンションは入居者が家族であることから、長期にわたって住み続けるというメリットがあります。

入居者が住んでいる間は家賃収入を見込むことができるため、一見ワンルームマンションより投資効率が高いと思われます。

賃貸料金が高い

ファミリーマンションの場合、月々の賃貸料金が高いので、ワンルームマンション以上の家賃収入を見込むことができます。

ローンの費用やメンテナンスにかかる費用の問題をクリアできれば、入居者が長く住み続けるほどに家賃収入が入ってくるので、安定して不動産を運用することができます。

ワンルームマンションの場合途中で入居者が変わったり、家賃を滞納したりするリスクなども考えなければなりませんが、ファミリータイプに入居する層の多くは家族単位であるため、家賃収入の心配が少ないということがメリットになります。

収入が安定している入居者が多い

上記でも述べたとおり、ファミリーマンションに入居する人のほとんどが家族であり、家賃を支払う能力がなければマンションに入居することはできません。

高いマンションほど、収入が安定している入居者がやってくるため、そこに投資するということは安定した家賃収入が見込めるということにもつながります。

ワンルームは気軽に借りられる一方、責任能力の低い入居者が入ってきてしまうリスクもありますが、ファミリータイプの場合入居者が事前に自分の支払い能力を把握したうえで入居を決めるので、オーナー側にとっても安心です。

リフォームやメンテナンス費用が安い

マンションは部屋の状態や築年数に応じて、定期的にリフォームを施さなければなりません。

ワンルームは基本的に一部屋しかありませんが、ファミリータイプの場合部屋数が多く、廊下などのスペースなども必要に応じてメンテナンスを行う必要が出てきます。

ファミリーマンションのメリットデメリットまとめ

ファミリーマンションは収入のある利用者が入居するため、月々の家賃収入が確実に見込めるというメリットがあります。

一方で、修繕やリフォームにコストがかかること、一度中古になってしまうと次の入居者が決まるまでに時間がかかる、空き部屋のリスクが出るといったデメリットが考えられます。

ワンルームマンションに必要な自己資金は?

ワンルームマンションは初期投資の金額が低いことから、初心者の不動産投資先に向いています。それでは、実際に投資を行うにあたってどの程度のお金が必要になるのでしょうか。

ここではワンルームへの投資にかかる自己資金についてみていきます。

投資に必要な初期費用と借入可能額

ワンルームへの投資には、物件の購入金額に仲介手数料、不動産取得税、登録免許税、契約書を作成する際にかかる印紙税が必要になります。

不動産取得税については部屋(建物)だけにかかるものと誤解されやすいのですが、建物に加えて土地の持分も含めるため、税金が土地と建物のそれぞれにかかることに注意が必要です。

物件価格はエリアや建物の築年数などにより異なりますが、仲介手数料は物件価格の3%+6万円となります。

借入については、銀行によって融資枠が設けられており、担保評価額の○%以下と定められています。仮に担保評価額の70%以下であれば、物件価格の30%が自己資金として必要になります。

新築と中古で違う自己資金

自己資金は物件価格の100%から担保評価額の割合を除いたものになりますが、物件価格が新築と中古で異なる点にも要注意。

中古物件の場合価格そのものが安いので、利回りが高く、投資に適していると考えられますが、新築の場合は入居者が獲得しやすい反面、初期費用が高くつくというデメリットがあります。

新築物件に投資する際には、月々のキャッシュフローをよく考え、マイナスにならない範囲で投資計画を決めていく必要があるでしょう。

ワンルームマンション投資はどれくらい儲かるの?

都心部はもちろん、郊外でも人気のワンルームマンション投資。一部屋から始められるので、初めての人にもおすすめです。

ここでは実際に投資を行ったとしてどのくらい儲けをあげられるのか、詳しくみていきたいと思います。

実際にシミュレーションをしてみよう

ワンルームマンション投資を行う前に、まずシミュレーションを行うようにしましょう。

ワンルームマンションといってもその土地の価格や周辺環境、利用者のタイプ、利用者の入居期間など、地域ごとに必ず特徴があります。

シミュレーションをしてみることで、実際にどれくらいの期間どの程度の収入が見込めるのかを考えることができます。確実な数字ではなくても、シミュレーションすることよっておおまかな売り上げが分かるかと思います。

ローンを繰り上げ返済のメリット

マンション投資を行う際は、金融機関にローンを組んで融資を受けるのが一般的です。借りたお金は最終的に返済することになります。

可能であれば、毎月の返済額を変更せずに期間だけ短縮するなどして「繰り上げ返済」をおすすめします。

繰り上げ返済ができれば、ローンまでの期間が短くなるだけでなく、一括で返済することで手数料を減らすことができるなどのメリットも期待できます。

返済を済ませた後は毎月のローン返済の必要がなくなるので、投資だけに集中することができるようになります。

出口戦略はどうするべきか

ワンルームマンションの場合、入居者が退去してからまた新たな入居者が入ってくれば、回転数が上がって空室率を低く抑えられるため、長期的に所有することも可能です。

回転率の高い物件であれば、ローンを完済してからも家賃収入を安定して見込めるので、手放すのはもっと先でも良いと判断できます。

先の見通しが立ちにくいぶん出口戦略を練るのは難しいものですが、物件売却のタイミングや、高く物件を売るためのポイントについて詳しくみていきましょう。

「売却するタイミング」の見極め方

売却のタイミングは出口戦略を考えるうえで非常に重要です。

「5年」と決めてから売却することもできますが、ローンを支払い終わってから様子をみて売却をすることもできますし、所有している物件の周辺環境が整ってきたら、そこで一度考えを変えて長期保有に回すこともできます。

物件の立地や周囲の環境をチェックして、入居者数が落ち込んできたら売却を考えることもできます。いずれにしても物件だけの問題ではなく、入居率や空室率の変動をしっかりと見極めながら売却のタイミングをはかっていく必要があるでしょう。

できるだけ高く売却するためのポイント

物件を手放すと決めたら、高く売却ができるうちに売ってしまうのが基本的な考え方です。

物件の周辺に新築のマンションが建ち始めたら、競合が増えることになるため、手持ちの物件の価値が下がってしまう可能性が出てきます。

そのような状況に陥ってもなお物件を所有し続けると、今度は安く売却せざるを得なくなるため、早めに手を打つのが理想的。

ただし、物件の周辺が再開発などによって整備されたり、新たな商業施設や公共施設が建てられたりして利便性が向上した場合は、物件の価値が上がるチャンスとみて、保有することもできます。

不動産の価値は常に変動していますので、物件そのものの価値だけでなく、周辺環境とのかかわりも含めて、売却のチャンスを考えていくようにしましょう。

得意ジャンル別おすすめ投資会社

物件選びは投資を成功させる重要なポイントですが、不動産投資会社選びは物件選びと購入後の管理を成功させるポイントになります。

そこで、ここではジャンル別におすすめの投資会社をご紹介します。

自己資金が少なくてもローリスクに始められる、初心者向けの新築物件に強い会社。購入金額が安いものの、物件の見極めが難しい経験者向けの中古物件に強い会社。新築・中古にこだわりが無く、自分の目を信じて物件が選べる玄人向けのバランス型の会社に分けてみました。

【初心者向け】 新築に強い

環境ステーション

環境ステーションのイメージ画像

  • 不動産だけでなく、資産運用全体をサポートしてくれるので初心者でも安心
  • 収益が落ちてきた物件の、収益力アッププランも提案可能
  • 滞納保証や家賃保証が利用できるので、家賃の取り損ねがなく安心感がある
  • 大手企業の傘下ではないので、フラットな視点から投資向け物件を提案してくれる

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レジデントファースト

レジデントファーストのイメージ画像

  • 大手不動産、三井不動産グループに属する
  • グループ内の強固な情報網で物件提案力に強みがある
  • 自社物件は都心高級エリアのハイグレードマンション
  • スタッフの宅建資格保有率96%

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FJネクスト

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  • テレビCMで知名度がある
  • 人気の「ガーラシリーズ」に代表される、ハイグレードな自社物件を展開。高級マンションでの投資が始められる
  • 立地や利便性に優れた自社物件が多い
  • 家賃保証、滞納保証のサービスが用意されている

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【経験者向け】 中古に強い

レイニッチ

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  • 説明がわかりやすく、誠意がある
  • 自社で買い上げた物件も提案できるので、仲介手数料なしでの投資も可能
  • 買い上げた物件は、自社でリフォーム、修繕して販売
  • 購入した物件を手放さなければならなくなったときにも、レイニッチが買取りをしてくれる

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ホームサポート21

ホームサポート21のイメージ画像

  • 高くても1,000万円までの低価格帯専門
  • 値引き交渉などが上手いという口コミが多い
  • 独自のネットワークがあり、価値の高い物件を掘り出せる
  • 地域の賃貸需要をしっかり分析している

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ジー・ピー・アセット

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  • 取扱物件数が非常に多い
  • 20年以上不動産の流通に携わってきた実績を持つ
  • 常に高い入居率を維持するノウハウを持っている
  • 空室リスクを考慮した提案力が魅力

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【玄人向け】 バランス型

デュアルタップ

デュアルタップのイメージ画像

  • 顧客一人ひとりにあった、オーダーメイドマンション経営という新しいスタイル
  • 中古、新築、自己資金の大小などにこだわらず、広い選択肢を提案してくれる
  • 東京23区内のニーズの高いエリアの物件にこだわって厳選
  • 家賃保証システムを利用すれば安定感のある経営が可能

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CFネッツ

CFネッツのイメージ画像

  • 確実性の高い投資を提案
  • データをもとに、空室率の把握、適切な賃料設定、修繕計画などを行う
  • 米国不動産管理資格を持った、目利きの社長がはじめた会社
  • 投資セミナーも多数展開

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リズム

リズムのイメージ画像

  • 市場に出ている膨大なマンションデータを分析
  • 立地や間取りだけでない、目に見えないデータを目に見える形で提示
  • 東京23区およびその周辺に物件を絞って、物件の競争力や顧客ニーズなどを調査し、基準を満たすものだけを提案
  • データをまとめた不動産評価レポートブック「DDR」を発行

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評判の良いワンルームマンション投資会社一覧

マンション購入時に気をつけるべきこと

投資用マンションを購入する時に気をつけなければいけないことがあります。それは、悪質な勧誘をする業者です。投資マンションを購入する際、悪徳業者からマンションを購入すると不利益を被ってしまいます。

購入する物件を見定めることも重要ですが、「悪質な勧誘をしてくる」「契約内容でトラブルが起きる」悪徳業者からの購入です。近年、マンション投資をする人たちに向けて執拗な勧誘や、騙そうとする業者が増えています。どのような点に気をつければ、このような悪徳業者の手から逃れることが出来るのでしょうか?

悪徳業者の種類

悪徳業者をはじめとしたトラブルはいくつかあります。様々なタイプのものがあるので1つずつ特徴を覚えておきましょう。

不確実な将来利益の提供

このマンションを買えば、将来的に儲けることができますよ。という情報を提供する場合。例えば、オリンピック後も需要がある! としか言われなかった場合。都内でも本当にそうなのか? と疑問に思うかもしれません。どうしてそのように言えるのか。しっかりエビデンスを要求するようにしましょう。

執拗な勧誘

投資マンションを契約する意思がないと伝えたのに、それでも食い下がらずに業者が強引な勧誘をしてくる場合も禁止されています。もし、一度断ったのにそれでも強引な勧誘を行う場合は、気をつけましょう。

考えられる被害

このような勧誘の場合、投資物件を購入した後に追加で費用を請求するという場合があります。マンションの物件代だけで通常であれば良いものが、追加費用で高い請求をされて予算が余計かかってしまうので気をつけましょう。

アンケート調査の実施

国土交通省を名乗った調査を行って、購入した投資物件の情報を不正に利用しようとする場合があります。国土交通省ではこのようなアンケート調査は一切おこなっていないので、このようなハガキや連絡が届いた場合は無視をしましょう。よく行われているアンケートは、次のようなものです。

  • 地震、耐震対策の一環としてアンケートを行う。
  • アンケートに答えれば、耐震費用を3万円支給する
  • アンケートに回答後、無料で調査すると言われ調査に来る
  • アンケートに協力しないと、裁判所から召喚令状が送られる等の理由で費用を請求される

このように、アンケートを答えた結果費用を請求されたり、威圧的な態度で費用を徴収しようとします。

対策方法

実際に、このような状況に遭遇した場合はどのようなことに気をつければよいのでしょうか。次のような行動をお勧めします。

免許行政庁に連絡をする

不動産業者が執拗な勧誘を何度もしてきた場合、すぐに免許行政庁に連絡をしましょう。その時、会社の正確な情報を覚えておくころが大切です。不動産会社名はもちろんのこと、担当者の名前、具体的な勧誘内容などを伝えます。不動産会社では禁止されていることもあるので、何かいおかしいと感じたら、会話のやりとりを記録するように心がけましょう。

アンケート調査は無視

国の機関が行うアンケート調査で耐震工事費用が支給されることはまずありません。このようなアンケート調査がきた場合は、国土交通省の担当部署を聞いて問い合わせるようにしましょう。

免許の確認をする

不審に感じた場合は、宅建業者の企業情報を確認しましょう。不正に活動をしている場合があるので、このリストに載っていないこともあります。また、リストに載っていても、不正が起きているかもしれないことを報告しましょう。

情報を鵜呑みにしない

業者のルールを把握することも大切ですが、情報を鵜呑みにしないように気をつけることも重要です。特に、良い情報しか提供してこない業者は注意が必要です。契約をさせるために強引に勧誘している可能性もあるので、自分で調べるようにしましょう。

以上の対策をとり、悪徳業者からの勧誘等に気をつけてください。